나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507295 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 91-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천석암초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남서측 인근에 지하철 인천2호선 ""시민공원역""이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 스라브위 기와 3층 건물 내
2층 202호로서,
(사용승인일:1989.06.28)

외벽: 적벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지도배 마감.
창호: 목재 및 알루미늄샤시 2중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7 . 1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건물 외벽에 '삼성빌라B동'표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경507295 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 91-1, 2층 202호 (삼성빌라B동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 36.84㎡ (약 11.15평)

* 토지지분: 36.84㎡ (약 11.15평)

* 건물면적: 49.23㎡ (약 14.90평)

* 건물지분: 49.23㎡ (약 14.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

* 건축물 현황:

* 건물명: 삼성빌라

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 벽돌조 (연와조)

* 사용승인일: 1989년 6월 28일

* 총 층수: 3층 건물 중 2층 202호

* 건축면적: 102.06㎡ (약 30.87평)

* 총 연면적: 306.18㎡ (약 92.63평)

* 특이사항: 본 건물 외벽에 '삼성빌라B동'으로 표시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 남서측 인근에는 지하철 인천2호선 시민공원역이 위치해 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2016년 11월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 50,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김순이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 12일

* 확정일자: 2025년 5월 12일

* 배당신고일자: 2025년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 명도 대상에 해당합니다. 보증금이 적으나, 배당을 받지 못할 경우를 대비하여 명도 절차에 유의해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 현황을 분석하면 다음과 같습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 인천 미추홀구 주안동 735-6번지, 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27번지, 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* 인천 미추홀구 주안동 622-10번지, 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

* 시세 분석:

본건(1989년식, 49.23㎡, 감정가 80,000,000원)과 비교할 때, 유사 면적의 1993년식 다세대주택이 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 면적이 약간 더 넓으나, 건축 연도가 더 오래되었습니다. 신축 건물(2012년식)은 시세가 높게 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 전반적으로 감정가는 주변 시세와 비슷하거나 약간 낮게 형성된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천석암초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 의료시설: 시민공원역 주변으로 병원 및 약국 등 의료 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인천2호선 시민공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1989년식으로 준공된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 동 표시: '삼성빌라B동'이라는 표기가 실제 건물명과 차이가 있는지, 단지 내 혼동의 여지가 있는지 현장 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임차인이 있으나 대항력은 없어 낙찰 후 명도 대상이나, 보증금이 소액이므로 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 인천2호선 시민공원역 인근에 자리하여 교통 여건이 우수합니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 평가되었으며, 노후화된 건축 연도에도 불구하고 넓은 전용면적을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. '삼성빌라B동' 표시와 같은 부가적인 사항은 현장 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 시민공원역을 도보로 이용 가능한 역세권 물건입니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 비교적 합리적으로 책정되었습니다.

* 넓은 전용면적: 49.23㎡ (약 14.90평)의 전용면적은 동급 대비 넓은 편에 속합니다.

* 인천 미추홀구 개발 잠재력: 인천 원도심 지역의 지속적인 개발 및 개선 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(1993년식) 및 면적(44.4㎡)의 다세대주택이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 경우 면적이 더 넓다는 장점이 있습니다. 다만, 건축 연도가 더 오래되었다는 점은 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 관계의 명확성과 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 대비 100% ~ 105% 수준 (80,000,000원 ~ 84,000,000원)

* 적정 시장가치 고려 시: 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위

안정적인 투자를 위해서는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.