나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1040 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 6층6023호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 근린생활시설 및 공동주택, 중.소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(인하대역/수인분당선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내의 제6층 제6023호로서,
(사용승인 : 2022.01.27)

외벽 : 복합판넬 및 통유리 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2025-03-17)(인천광역시 고시 제2025-60호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1040 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58, 시티필드 6층 6023호

건물용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제6층 제6023호

사용승인일: 2022년 01월 27일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 15.62㎡ (약 4.72평)

토지지분: 15.62㎡ (약 4.72평)

건물면적: 40.67㎡ (약 12.30평)

건물지분: 40.67㎡ (약 12.30평)

제시외 면적: 없음

1.4. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 근린생활시설, 공동주택, 중.소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(인하대역/수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 정보

총 16층 건물 중 6층에 위치하며, 2022년 01월 27일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 통유리, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 정보

본건 토지는 사다리형으로 인접 도로와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반공업지역으로 지정되어 있으나, 상업용 건부지로 이용되고 있으며 인근에 근린생활시설이 혼재하는 점은 특이사항입니다. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2022-04-28 접수, 채권액 212,160,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-04-28 접수)

* 을1: 근저당권 (2022-04-28 접수, 212,160,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (2025-02-14 접수, 인천세무서장) - 매각으로 말소

* 갑4: 임의경매 (2025-04-25 접수, 신한은행) - 매각으로 말소

등기부 채권 총액은 212,160,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

인천 미추홀구 학익동 일대는 오래된 주거지와 함께 형성된 골목상권이 주를 이루며, 지역 주민들의 일상 소비를 기반으로 한 생활밀착형 상권이 중심을 이루고 있습니다. 특히 '학익법조타운 먹거리촌'과 같은 특화 음식거리도 있으나, 법원 및 검찰청 이용객 외에는 평일 저녁이나 주말에 상권 공동화 현상이 나타나고 있다는 분석이 있습니다. 최근에는 용현학익지구 개발 사업과 교통·문화 인프라 확충으로 지역 가치 상승 기대감이 커지고 있으며, 새로운 주거 중심지로 변화하고 있다는 분석도 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

수인분당선 인하대역 주변으로는 상가 매물이 다수 존재하며, 1층 상가의 경우 18.3평 (전용 9.4평)이 보증금 2천만원/월 180만원 수준으로 예상되는 매물도 있습니다. 다만, 인천 지역 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이며, 특히 신축 상가를 중심으로 공실이 발생하는 사례가 보입니다. 시티필드 건물 자체에서도 2026년 7월 22일 매각 예정인 다른 호실들이 감정가 4억 8900만원, 최저가 2818만 9000원부터 시작하는 경매 물건도 존재하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인하대역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공동주택, 중소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다. '시티필드' 건물 자체는 CGV, 뮤지엄파크와 함께 문화복합상권으로 조성될 계획이 있으며, 역세권과 대학로를 동시에 누리는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 용현학익지구 개발에 따라 도로, 공원 등 기반 시설 정비가 병행되고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본건 주변의 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 용현학익지구 개발 계획에는 교육 시설 정비도 포함될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건의 토지이용계획은 '일반공업지역'으로, 이는 일반적으로 근린생활시설 용도로는 제한적일 수 있습니다. 그러나 현재 건물이 제2종근린생활시설로 사용 승인되었고 상업용 건부지로 이용 중인 점을 볼 때, 특정 구역이나 용도지역 내에서의 허용 범위에 해당할 가능성이 있습니다. 이에 대한 보다 상세한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.3. 임대차 리스크

임차인 김정아 씨는 대항력이 없으므로 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 경우가 있을 수 있으며, 실제 점유 현황 등은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

6.4. 주변 환경 리스크

인천 미추홀구 학익동 일대 상권은 전반적으로 공실률이 높다는 지적이 있습니다. 또한, 법조타운 상권의 경우 평일 저녁이나 주말에 상권 공동화 현상이 나타난다는 분석도 있습니다. 주변에 중소규모 공장이 혼재한다는 점은 해당 지역의 특성을 보여줍니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 복합적인 용도가 혼재된 지역이므로 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 시티필드 상가로, 인하대역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 인하대역 역세권의 우수한 교통 및 입지 여건

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음

* 유동화 물건으로, 경매 절차 진행이 원활할 수 있음

단점:

* 토지이용계획 상 일반공업지역으로 지정되어 있어 용도 관련 추가 확인 필요

* 인천 지역 상가 공실률에 대한 전반적인 우려

* 상권 내 경쟁 및 유동인구 변화 가능성

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인하대역을 중심으로 한 역세권 입지로 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 등 권리관계에 따른 위험이 낮습니다.

* 문화복합상권 조성 계획 등 지역 개발 호재가 있는 점은 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본건의 감정가는 220,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 인천 지역의 상가 공실률 및 지역 상권의 특성을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

현재 제시된 감정가 220,000,000원을 기준으로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 advisable합니다. 상세한 시세 조사 및 예상 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 감정가의 80~90% 수준 (약 176,000,000원 ~ 198,000,000원)을 참고 범위를 고려해볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.