나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71580 [1] 경기도 가평군 조종면 대보리 221-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 ""다부산마을회관"" 북측 근거리에 위치하며, 주위
는 자연취락, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

버스정류장의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통 여건은 다소 불편하나, 본건까지
차량진입 가능하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄 하며 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반목구조 경사지붕(일반목구조) 2층 주택으로 (기호 1)(사용승인일 : 2017.06.30)
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배, 몰탈 위 페인팅, 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

주택(1층 : 방2, 거실, 주방/식당, 다용도실, 욕실겸화장실3, 보일러실, 계단실, 현관,
2층 : 거실, 다용도실, 계단실 등)으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도
참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71580 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 조종면 대보리 221-23

* 용도: 단독주택

* 감정가: 328,860,520원

* 토지면적: 510.00㎡ (약 154.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 139.76㎡ (약 42.27평)

* 건물 제시외면적: 15.70㎡ (매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 꿈OOOOOOO (꿈드림새마을금고)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 준공연도: 2017년 6월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 가평군 조종면 대보리 소재 "다부산마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통입니다. [cite:test]

* 교통상황: 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편하나, 차량 진입이 가능하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다. [cite:test]

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형으로 인접지와 등고평탄하며 단독주택 건부지로 이용 중입니다. [cite:test]

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:test]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 자연보전권역으로 지정되어 있습니다. [cite:test]

1.2. 권리분석

* 채권자 및 경매신청채무자: 채권자는 꿈드림새마을금고이며, 경매 신청 채무자는 확인되지 않으나 등기부상 소유권자는 홍의숙입니다.

* 말소기준권리: 을5, 근저당권 (꿈드림새마을금고, 2021-07-16, 120,000,000원). 이 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 소멸/인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 전세권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 334,990,621원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정동섭

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권 설정 (을6, 2022-01-21, 130,000,000원, 말소 예정).

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 정동섭은 대항력이 없으나, 전세권 설정이 등기되어 있으며 이는 말소 예정입니다. 배당 신고일자가 확인되었으므로 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다. 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 이는 등기된 임차인 외 추가 임차인의 존재 가능성 혹은 보증금/차임의 미확정 상태를 의미할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 정동섭 임차인의 보증금은 명확히 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건이 위치한 가평군 조종면 대보리 지역은 자연취락, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. [cite:test] 이는 전원생활이나 주말 주택을 찾는 수요에 부합하는 특성을 보입니다.

* 상권 활성화 정도: 대규모 상업 시설이나 활발한 도심형 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 펜션, 관광객을 위한 식당 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 주요 시설: "다부산마을회관"이 북측 근거리에 위치하고 있습니다. [cite:test]

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도로 인해 다소 불편한 편입니다. [cite:test] 하지만 차량 진입은 용이하여 자가용 이용 시 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 병원 등 종합적인 편의 시설은 부족할 것으로 보입니다. 소규모 마을 편의점이나 지역 식당, 펜션 등이 주요 시설로 파악됩니다.

* 주거 환경: 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 전원 지역의 특성상 소음이나 공해가 적은 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대중교통 불편: 자가용이 없는 경우 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 명확히 파악되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역이므로 축사 등 관련 시설 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 자연보전권역에 해당하여 환경 관련 규제가 있을 수 있습니다. [cite:test]

* 임대관계 미상: 물건 명세서 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 이는 등기된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성 혹은 해당 임차인의 보증금/차임이 최종적으로 확정되지 않았음을 의미할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 등기부상 확인된 임차인 정동섭의 보증금은 1.3억원으로 명확히 기재되어 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기간 미사용 시 건물 노후화 또는 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 자연재해 위험: 최근 집중호우로 인한 침수 및 토사 유출 피해 사례가 있었으나, 본 건의 정확한 지리적 위치에 따른 침수 위험도는 별도 확인이 필요합니다. [cite:test]

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 가평군 조종면 대보리에 위치한 2017년 준공된 단독주택입니다. 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있으며, 전원생활이나 주말 주택으로 활용하기에 적합한 입지입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하고 주변 편의시설이 부족할 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 단독주택: 2017년 사용 승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 쾌적한 자연환경: 전원생활, 세컨드하우스, 주말주택 등으로 적합.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 권리가 다수이며, 대항력 있는 임차인 없음.

* 넓은 토지 활용 가능성: 510㎡ (약 154평)의 토지 면적은 다양한 활용 방안 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 328,860,520원입니다. 현재 주변 부동산 시세 조사를 통해 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 가평군 조종면 대보리 일대의 단독주택 실거래가 및 매물 현황을 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 단독주택 매물은 평당 약 200만원 이상에서 형성되어 있습니다.

특히, 본 건은 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 토지 면적이 510㎡ (약 154평)임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 적절하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

인근 펜션이나 주말 주택 용도로 활용되는 사례도 많아, 이러한 수요를 고려할 때 경매 시 경쟁이 있을 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이로 추정되며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 토지 시세: 약 154평 * 200만원/평 = 308,000,000원

* 건물 시세: 신축 건물임을 감안하여 감정가 대비 높게 평가 가능

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 수준을 적정 범위로 판단합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.