나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62972 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 696-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62972 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 696-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62972 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 696-2 | 감정가: 2,509,166,500원 | 최저가: 1,756,417,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62972 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 문산읍 당동리 696-2 외입니다. 용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이고, 감정가는 2,509,166,500원입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

총 토지면적은 3647.00㎡ (약 1,103.22평)이며, 건물면적은 813.10㎡ (약 245.96평)입니다.

건물은 일반철골구조 경사지붕 단층(가동, 제2종 근린생활시설) 및 경량철골조 경사지붕 단층(나동, 단독주택), 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층(다동, 제2종 근린생활시설)으로 구성되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 법정지상권의 성립 여부입니다. 이는 토지 이용에 중대한 영향을 미치므로 반드시 확인해야 합니다.

주의사항으로는 일괄매각이지만, 이동 및 철거가 용이한 제시외 건물(폐비닐하우스, 견사, 컨테이너 등)은 감정가 및 매각에서 제외되었습니다.

또한, 목록 3 토지는 지목이 '대지'이나 현황은 '도로'이며, 목록 7, 8 토지 위의 제시외 건물(견사 및 컨테이너)은 매각 제외입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

기호 1~3, 7, 8 토지(문산읍 당동리)는 '사목삼거리' 북서측 인근의 신흥 주택지대에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진입 및 주정차가 용이하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

기호 4~6 토지(군내면 정자리)는 '파주덕진산성' 서측 인근의 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간 농경지대이며, 민통선 이북에 위치하여 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주요 근린생활시설이 위치한 당동리 지역은 성장관리계획구역(주거 Zone)으로 지정되어 있어, 주거 및 상업 시설이 혼재된 신흥 개발지역의 특성을 보입니다. 기호 9, 10 건물이 실제로 제2종 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 것으로 보아 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있거나 형성될 잠재력이 있습니다.

다만, 전체 매각 대상 토지가 문산읍과 군내면으로 이원화되어 있으며, 군내면 토지는 민통선 이북 지역에 위치하여 상권 형성 및 생활 편의시설 접근성이 극히 제한적입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 크게 두 권역으로 나뉩니다.

당동리 토지(기호 1, 2, 3, 7, 8)는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)에 속하며, 군사기지 및 군사시설 기타(8미터 위임), 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

정자리 토지(기호 4, 5, 6)는 보전관리지역, 농림지역, 통제보호구역(민통선 이북:10km), 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발행위가 매우 강력하게 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 법률 관계

본 건은 임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

제시외 건물 중 철거가 용이한 일부는 매각에서 제외되었으므로, 매수인은 매각 후 이를 철거해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

가장 핵심적인 권리 리스크는 '법정지상권'입니다. 법정지상권이 성립하는 경우 매수인이 토지를 매수하더라도 건물 소유자에게 지료만 청구할 수 있고 건물 철거를 요구할 수 없게 되어 토지의 경제적 가치가 현저히 하락합니다.

3.2. 공부와 현황의 차이

기호 3 토지는 지목이 '대지'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있으며, 기호 4 토지는 지목이 '답'이나 현황은 '전' 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 현황 차이는 토지 이용 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

4. 투자 포인트 및 잠재적 리스크

4.1. 투자 포인트

문산읍 당동리 소재 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone) 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 및 건축물 용도 변경을 통한 자산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

건물(제2종 근린생활시설 및 주택)이 현황대로 이용되고 있어 즉각적인 임대수익 발생이 가능할 수 있습니다. (임대관계는 미상)

4.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 법정지상권의 성립 여부입니다. 성립 시 토지 가치가 크게 훼손됩니다. 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수입니다.

전체 토지 목록이 문산읍과 군내면으로 지리적으로 이격되어 있으며, 군내면 토지(기호 4, 5, 6)는 통제보호구역(민통선) 내 농림지역에 속해 사실상 개발 및 이용에 제약이 매우 커 투자 가치가 낮습니다.

일괄매각 건이므로, 가치가 높은 당동리 토지에 대한 가치와 법적 리스크를 군내면 토지의 낮은 가치와 분리하여 정확히 평가해야 합니다.

5. 종합 의견

본 건은 문산읍 당동리의 개발 잠재력이 있는 토지와 군내면 정자리의 민통선 내 고도 제한 토지가 혼합된 일괄매각 물건입니다.

가장 큰 변수는 '법정지상권'의 성립 여부와 민통선 내 토지의 활용도입니다.

법정지상권 리스크와 복잡한 토지이용규제(계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설보호구역, 통제보호구역 등)를 동시에 안고 있어, 단순한 시세차익만을 기대하는 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다.

법률 및 개발 행위에 대한 깊은 이해를 가진 전문가나 해당 지역의 특성을 잘 아는 투자자에게 적합한 고위험-고수익 잠재 물건으로 판단됩니다.

6. 결론 및 투자의견

본 건은 법정지상권이라는 중대한 법적 리스크를 동반하고, 토지 목록의 지리적 이질성(일반 지역 vs. 민통선 이북)으로 인해 명확한 투자 전략 없이는 접근이 어렵습니다.

입찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 현장조사 및 법률 검토를 선행하고, 군내면 토지의 활용 가치를 거의 '0'에 가깝다고 보고 문산읍 당동리 토지 및 건물의 현황 가치와 개발 잠재력에 초점을 맞추어 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 법정지상권 분쟁을 해결하고 복잡한 규제를 해소할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

고양지원 경매5계