나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12430 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 337-1 마하나임 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""서울장평초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 부근
은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 5층 502호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

개별난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형(2필지 일단지)의 토지로서, 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 소로각지에 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종
확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12430 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 337-1 마하나임 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 343,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

건물면적: 56.99㎡ (약 17.24평)

토지면적: 10.86㎡ (약 3.28평) (토지 지분: 10.864㎡)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 본 물건은 집합건물로서, 전용면적은 56.99㎡이며, 해당 건물이 속한 토지의 지분 면적은 10.86㎡입니다.

1.3. 건축물 현황

준공일: 2019년 08월 22일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

해당 층: 5층 (총 12층 중)

호실: 502호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, 서울장평초등학교 남측 인근입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 08월 10일에 접수된 신용보증기금의 가압류(갑3)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

소유권 보존 등기(갑1) 이후 공유자 지분 이전(갑2), 주택임차권(을3, 말소 예정), 다수의 가압류(갑3~갑6), 강제경매(갑7), 압류(갑8) 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권 합계는 383,947,032원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 10일

확정일자: 2021년 08월 17일

배당신고일자: 2023년 09월 22일

대항력: 없음 (등기부 상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 서울장평초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 상업지역 특성상 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변 탐색 결과, 해당 물건지 또는 학교 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 법적 제한사항에 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

최신 준공 건물(2019년)로 외관 및 내부 시설의 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

개별난방, 위생설비, 급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 마감

외벽은 페인팅 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 문제

자료 상 '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 명시되어 있어, 실제 낙찰 후 명도 과정이나 권리 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부상 임차권이 말소 예정으로 되어 있더라도, 해당 특이사항은 잠재적 위험 요소로 반드시 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경은 해당 물건의 금융 및 임대차 관계에 복잡성이 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 또는 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건이 존재하는 경우, 채권자들의 권리 행사에 따라 경매 진행이나 낙찰가의 변동성이 커질 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.4. 법적 제한 사항

다양한 토지이용계획 및 제한상태(건축법, 군사기지보호법, 수도권정비계획법 등)가 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동대문구 장안동의 상업지역에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 하지만, '대항력있는 임차인' 존재 가능성, 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항은 낙찰 후 명도, 권리 인수, 추가 비용 발생 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 상기 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동대문구 상업지역에 위치하며, 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 다목적 활용: 오피스텔 용도로 주거 및 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 건물(마하나임 오피스텔)의 유사 면적 실거래가는 약 335,000,000원에서 340,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 343,000,000원입니다.

제공된 정보에 따라 '인수 보증금 합계'를 0원으로 간주하고 계산하더라도, '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 등 다수의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.