나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12381 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12381 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매9계 2025타경12381 | 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 제2층 제201호 | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 236,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12381 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12381 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 73-53 경모파인포레 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 3억 7천만원

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적: 43.85㎡ (약 13.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분율: 3550

건물 지분율: 4385

1.2. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 백운초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 다양한 형태의 주거 시설과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 우이신설선 4.19민주묘지역이 소재하여 서울 시내로의 접근성이 뛰어납니다. 본건 북측으로는 노폭 약 7미터, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.3. 토지 이용 현황 및 법적 제한

본건은 2필지의 일단의 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(20m 이하, 완화 시 28m 이하) 규제가 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 그리고 과밀억제권역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 기호2 토지의 경우 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 일부 접해 있으며, 건축법상 도로로 포함되는 구역입니다.

1.4. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제2층 제201호에 해당합니다. 외벽은 치장 적벽돌 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물은 현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 권리 분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 정보는 제공되지 않았습니다. (일반적으로 채무자와 소유자가 동일하거나 소유자가 채무를 부담하는 경우 경매가 진행됩니다.) 권리 분석 시 가장 유의해야 할 사항은 임대 관계가 파악되지 않았다는 점입니다. 또한, 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 경매 진행 시 철저한 현장 조사와 함께 임차인 유무 및 관련 정보를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 우이동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 백운초등학교와 인접해 있어 지역 내 교육 수요를 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있어 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 단, 대형 상업 시설이나 중심 상업 지구보다는 주거지의 배후 상권 성격이 강합니다.

1.7. 생활 정보

교육 시설로는 백운초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 교통망은 우이신설선 4.19민주묘지역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다. 생활 편의 시설로는 각종 상점, 은행, 병원 등이 인근에 위치하고 있어 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 강북구는 북한산 국립공원 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건 경매 진행 시 가장 큰 잠재적 리스크는 두 가지입니다. 첫째, 현장 조사가 불가하여 내부의 정확한 상태(누수, 균열, 결로, 설비 노후 등) 및 불법 건축물 등 숨겨진 하자를 파악하기 어렵습니다. 둘째, 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 고도지구 규제로 인해 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 본건 주변 지역 조사 시 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동이라는 입지 조건과 백운초등학교 및 우이신설선 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 다세대주택으로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설과의 접근성도 양호합니다. 그러나 경매 절차상 현장 확인이 이루어지지 않아 내부 상태에 대한 불확실성과 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 큰 위험 요소로 작용합니다. 이러한 위험 요소를 철저한 사전 조사를 통해 해소할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. 입지 조건이 양호하므로, 내부 수리 및 임대차 관계를 명확히 해결할 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 교통망이 잘 갖추어져 있어 실수요자들에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 권리 분석 시 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 면밀히 확인하고, 현장 조사를 통해 내부 상태를 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계