나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12326 [1] 서울특별시 성북구 동소문동4가 118 제4층 제408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 소재 ""돈암초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔,
공동주택, 노변 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 4호선 ""성신여대역"" 및 버스승강장이 소재하여
대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물내에 구분 소유된 4층 408호로서,
(사용승인일 : 2019.3.26)

외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 인접지대와 대체로 등고 평탄한 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

포장된 대로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한
구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 건축선(2019-04-18)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적 물건상황을
기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12326 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동소문동4가 118 제4층 제408호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 정보:

- 사용승인일: 2019년 3월 26일

- 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 4층 408호

- 총 호수: 80호

1.2. 입지조건

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 성북구 동소문동4가 소재 "돈암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 노변 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 출입이 자유로우며, 인근에 지하철 4호선 "성신여대역"과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황:

부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 인접 대지와 대체로 등고 평탄합니다.

* 인접 도로 상태:

포장된 대로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 관련 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.4. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 3일 접수된 김포세무서장의 압류(갑5)입니다. 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리(을1 주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(이윤식)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 4월 17일

확정일자: 2019년 5월 17일

배당신고일자: 2021년 6월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 기재됨.

- 임차인: 정송자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 12일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 권리 분석:

제시된 자료에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 실제 인수 부담이 발생할 가능성은 낮으나 세부적인 계약 조건 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.5. 상권분석

* 주변 지역 특성:

본 물건은 성신여대역 인근의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 이는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구와 잠재적 임차 수요가 존재할 가능성이 높습니다.

* 역세권 이점:

지하철 4호선 성신여대역이 도보권 내에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다. 이는 오피스텔 임대 시 중요한 요소로 작용합니다.

* 근린생활시설:

노변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

1.6. 생활정보

* 교육 시설:

"돈암초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에 고려될 수 있습니다.

* 편의 시설:

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상, 주변에서 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 접근성:

성신여대역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성:

'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항이 명시되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부등본 상에서는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 나타납니다. 이는 권리 분석 시 혼란을 야기할 수 있으며, 최종적으로는 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 세부 내용에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 감정평가서 상의 현장 방문 정보:

감정평가서에 "본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며"라는 내용이 있으나, 임차인 현황에는 관련 정보가 기재되어 있습니다. 이는 감정평가 당시 현장 접근에 어려움이 있었음을 시사하며, 실제 점유 현황이나 상태는 다를 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 유해 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 시설의 신축 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

1.8. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축의 오피스텔로, 서울 성북구의 편리한 교통 요지에 위치하고 있습니다. 돈암초등학교 및 성신여대역 인근이라는 입지적 장점과 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 가격 측면에서 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.9. 투자 포인트

* 최신 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 성신여대역을 이용하기 편리하여 젊은 직장인 및 학생들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 근린생활시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 성북구의 지속적인 개발 및 도시 환경 개선 추세에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.10. 예상 입찰가

감정가: 215,000,000원

최근 실거래가 분석:

- 2024년 2월: 23.136㎡, 2층, 225,000,000원 (약 972만원/㎡)

- 2025년 2월: 18.445㎡, 4층, 190,000,000원 (약 1030만원/㎡)

- 2026년 5월: 17.564㎡, 3층, 170,000,000원 (약 968만원/㎡)

본건 물건(18.45㎡, 4층)의 경우, 2025년 2월 실거래가(18.445㎡, 4층, 190,000,000원)와 유사한 면적 및 층수임을 고려할 때, 해당 가격대를 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 감정가는 215,000,000원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 195,000,000원

- 본 권리 분석 상 인수되는 보증금이 없어, 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근 가능합니다.

- 최근 실거래가 최고가인 190,000,000원을 상회하지 않는 선에서, 주변 시세 및 물건의 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

- 권장 입찰가: 약 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.