나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12301 [1] 서울특별시 강북구 우이동 154-26 라일락맨션 제에이동 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물,
공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 치장벽돌마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형의 효용을 가진 토지로서 다세대주택 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 자동차 통행이 가능한 세로수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어
협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거하였
으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12301 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 154-26 라일락맨션 제에이동 제1층 제102호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 300,000,000원

토지면적: 54.46㎡ (약 16.48평)

토지지분: 54.46㎡ (약 16.48평)

건물면적: 73.44㎡ (약 22.22평)

건물지분: 73.44㎡ (약 22.22평)

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북서측 인근에 위치하고 있음.

주변에는 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재함.

2.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

2.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존(2011-04-18) 및 소유권이전(2020-12-30) 등기 후, 강북구의 압류(2025-02-21, 말소기준권리) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025-04-09)이 등기되어 있음.

2.

3.2. 임차인 분석

주택임차권 정진형이 2020-12-23 전입, 2020-11-26 확정일자를 받았으며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원으로 확인됨.

그러나, 제공된 '임차인 현황' 정보에 따르면 해당 임차인의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, '집합건물 등기부요약'에서도 해당 주택임차권은 '말소' 처리된 것으로 나타남.

따라서, 해당 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됨.

2.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 강북구의 압류(2025-02-21)이며, 이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부상 확인되는 주택임차권(정진형) 역시 '말소' 처리되어 인수 대상이 아님.

인수 보증금 합계: 0원.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시설

본건 인근에는 각종 주거용 건물과 더불어 주상용, 상업용, 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성이 양호함.

2.

4.2. 상업/주거 환경

강북구 우이동 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 근린생활시설과의 조화가 이루어지고 있음.

2.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인근 버스정류장 및 근거리 전철역을 통한 대중교통 이용이 용이함.

* 서라벌중학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있음.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

2.

5.2. 주거 쾌적성

주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설이 파악되지 않았음.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 불명확성

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이라고 기재되어 있으나, 상세 권리분석 및 등기부 요약상 해당 임차인은 대항력이 없고 말소 처리되었음. 이 기재의 정확성 및 변경 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 잠재적 분쟁 소지를 완전히 배제하기 어려움.

2.

6.2. 건축 연도 및 건물 상태

본건 건물(라일락맨션 A동)의 건축 연도는 2010년으로, 준공 후 약 15년이 경과하였음. 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

2.

6.3. 공부와의 차이

공부와의 차이점은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부구조, 이용상황, 마감재, 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거하였으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

2.

7. 투자 포인트

7.1. 무인수 권리

등기부 및 임차인 현황 분석 결과, 매각으로 인해 인수해야 할 부담(보증금 등)이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

2.

7.2. 시세 대비 잠재적 가치

최근 주변 신축 다세대주택의 실거래가가 평당 약 700만원 이상임을 감안할 때, 본건 감정가 300,000,000원 (건물면적 73.44㎡ 기준, 약 410만원/평)은 시세 대비 낮은 수준일 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

2.

7.3. HUG 관련 조건

HUG(주택도시보증공사) 관련 경매인 만큼, 관련 절차 및 조건 변경 사항에 대한 이해가 있다면 유리하게 작용할 수 있음.

2.

8. 종합 의견

본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 정보와 실제 등기부상 '말소' 처리된 내역 간의 불일치로 인한 잠재적 리스크는 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 최근 주변 시세를 고려할 때 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있어, 권리관계만 명확히 확인된다면 충분한 투자 가치가 있는 물건입니다.

2.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 300,000,000원을 기준으로 시세 및 투자 전략을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 주변 신축 다세대주택의 시세가 평당 약 700만원 이상인 점과 본건의 감정가(건물면적 기준 약 410만원/평)를 비교할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

따라서, 권리관계의 명확한 재확인 및 잠재적 리스크를 감안하여, 320,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하지만, 시세 상승 여력과 무인수 권리 분석을 통한 안전성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.