나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1177 [1] 서울특별시 성북구 성북동 133-97 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1177 [1] 서울특별시 성북구 성북동 133-97 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매9계 2025타경1177 | 소재지: 서울특별시 성북구 성북동 133-97 | 감정가: 1,570,383,800원 | 최저가: 1,005,045,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울북부지방법원 2025타경1177 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1177 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 성북동 133-97

용도: 근린생활시설

감정가: 1,570,383,800원

토지 면적: 182.00㎡ (약 55.06평)

건물 면적: 319.88㎡ (약 96.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 성OOOOOO

특이사항: 중복 사건

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 일반 목구조 기와, 세멘기와지붕 단층 근린생활시설로, 현재는 식당(성북동곱창집)으로 이용되었으나 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 급배수, 위생설비, 도시가스설비는 갖추어져 있습니다. 건물은 공부상 1층이나, 1층 일부에 2층 부분을 약 15㎡ 증축하여 사용 중이며, 이는 위반건축물에 해당됩니다. 또한, 이 제시외 부분은 미등기 상태입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 성북동 소재 경신고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 상업용 부동산으로서 인근에 학교, 각종 상가, 주택 및 빌라 등이 혼재된 구옥지대로 형성되어 있습니다. 광로변에 버스정류장이 인접해 있으며, 근거리에 지하철 한성대역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북동측으로는 광로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 성OOOOOO이며, 중복 사건이라는 특이사항이 있어 경매 진행 관련 세부 사항을 추가적으로 확인해야 합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 것이며, 주의사항으로 제시외 건물(위반건축물 포함)도 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 일반적으로 임의 경매의 경우, 낙찰 시 선순위 권리 분석 후 잔여 권리가 소멸되지만, 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 법원 매각물건명세서 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로서 식당 용도로 이용되어 왔으나, 현재 장기간 영업이 중단되고 폐문 상태임을 감안할 때, 즉각적인 임대 수익 창출은 어려운 상황입니다. 주위 환경은 학교, 상가, 주택 등이 혼재된 구옥지대로, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 업종에 대한 잠재 수요는 존재합니다. 다만, 현재의 영업 중단 상태를 타개하고 상권을 활성화하기 위한 구체적인 운영 전략이나 리모델링 계획이 필요할 것으로 보입니다. 대학가(한성대) 인근의 특성을 고려한 상권 분석이 병행되어야 합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 경신고등학교와 근거리에 위치하며, 인근에 한성대학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 성북동 지역의 문화적, 역사적 특성과 더불어 생활 편의 시설 접근성 또한 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

위반건축물 및 미등기: 건물 일부(약 15㎡)가 위반건축물이며 미등기 상태로, 향후 관련 법규에 따라 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

장기 영업 중단: 현재 폐문 상태로 영업이 중단된 지 오래된 점은 임차인 관련 문제, 건물 노후화, 유지보수의 미비 등 추가적인 하자 발생 가능성을 높입니다. 또한, 공실 상태가 지속될 경우 투자 회수에 장기적인 어려움이 따를 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건으로 명시된 부분은 경매 진행 과정이나 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 내용을 철저히 파악해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 건은 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항의 영향을 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 신축, 용도 변경 등의 개발 시 제약을 초래할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 상세히 검토해야 합니다.

주변 환경 및 혐오시설: 정확한 주변 시설 및 혐오시설(예: 유해 시설, 소음/악취 유발 시설 등)의 유무는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 성북동 지역의 고유한 특성을 고려할 때, 해당 사항에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 서울 성북동의 우수한 입지와 교통 편의성을 갖춘 근린생활시설 물건입니다. 경신고등학교와 인접하며, 교통망이 잘 갖추어져 있어 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 현재 위반건축물, 장기 영업 중단, 중복 사건 등 여러 복합적인 문제를 안고 있어 취득 후 즉각적인 수익 창출보다는, 문제점 해소를 위한 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통한 철저한 사전 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 성공적으로 관리 및 해결할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 성북동의 지역적 장점과 경신고등학교, 한성대 인근의 배후 수요.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 향후 개발 또는 활용에 있어 통합적인 접근이 가능합니다.

토지 가치 상승 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 도시 계획 변경에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

리모델링 및 재개발 잠재력: 현재 건물의 위반건축물 문제를 해결하고, 지역 특성에 맞는 리모델링 또는 재건축을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다. (다만, 특화경관지구 등 지역 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.)

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계