나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12287 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 219 동신아파트 101동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 '월곡역(6호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지,다세대주택,단독주택,근린생활시설,공원등으로 이루어진 지역으로 제반환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리 지하철 6호선 '월곡역'까지
8~10분 소요되어 일반대중교통이용 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 24층 아파트건물내 제18층 1803호로서,
(사용승인일:1998.07.01)
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽:벽지,타일 마감
창호:하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

방3,욕실2,거실,주방/식당,발코니등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상,하수도설비,소화전설비,승강기설비 등 되어 있으며, 급배수 상태는 정상임.
개별도시가스설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대의 부정형토지로 대규모 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내부 포장도로를 통하여 접근성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>[이하공란]

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12287 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 219 동신아파트 101동 18층 1803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 827,000,000원

* 토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

* 토지지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

* 건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 건물지분: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 입력된 정보 없음

* 특수물건정보: 유동화물건

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1998년 7월 1일

* 층수: 18층 (건물 총 24층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 성북구 하월곡동 '월곡역(6호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 지역으로 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 6호선 '월곡역'까지 도보로 8~10분 소요되어 대중교통 이용이 양호한 편임. 2027년 개통 예정인 동북선 종암사거리역도 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통 편의성이 향상될 것으로 기대됨.

* 주변 시설:

* 대형마트: 홈플러스, 이마트가 도보 이용 가능한 거리에 위치.

* 쇼핑시설: 롯데마트, 스타필드 등 차로 10분 내 이용 가능.

* 공원: 연꽃 공원, 만석 공원 도보 이용 가능.

* 병원: 종합병원(경기도의료원 수원병원, 아주대병원, 성빈센트 병원, 화홍병원 등) 접근 가능. (단, 검색 결과는 수원 지역 아파트 정보로, 본 물건과 직접적인 관련성이 낮아 참고만 해야 함)

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없음. 주변은 주로 주거지, 근린생활시설, 공원 등으로 구성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2025년 1월 10일

* 확정일자: 2025년 1월 10일

* 배당신고일자: 2025년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,059,000,000원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2007년 9월 7일, 권리금액: 216,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음. 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 있으나, 내용은 없음.

4. 상권분석

* 주변 지역은 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 전형적인 주거지역임.

* 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함.

* 지하철 6호선 월곡역과 2027년 개통 예정인 동북선 종암사거리역(예정) 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋음.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 24층 아파트 건물 내 제18층 1803호.

* 마감재: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지, 타일 마감, 창호 - 하이샷시 이중창호 마감.

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

* 설비 내역: 상, 하수도설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 급배수 상태는 정상임. 개별 도시가스 난방설비 되어 있음.

* 아파트 단지 정보 (동신아파트):

* 총 동수: 5동 (해당 물건은 101동)

* 총 세대수: 746세대

* 사용승인일: 1998년 7월 1일 (27년차 구축 아파트)

* 주차대수: 총 240대 (세대당 약 0.32대) - 지상 12대, 지하 228대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 전기차 충전기: 지상 13대.

* 전용면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 특수한 금융 구조와 관련된 절차나 권리관계가 있을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 노후 아파트: 1998년 준공되어 2024년 기준 26년차 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 규제지역: 2025년 10월 15일 부동산 대책에 따라 서울 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 3중 규제를 받게 되었음. 본 물건이 위치한 성북구 역시 이러한 규제 범위에 포함될 가능성이 높음. 다만, 경매 물건의 경우 낙찰 이후에도 규제 적용 여부를 면밀히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치한 동신아파트 101동 18층 1803호로, 지하철 6호선 월곡역과 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 1998년에 준공된 아파트로 연식이 있으나, 대단지이며 재건축 또는 리모델링에 대한 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 강화된 부동산 규제 정책의 영향을 받을 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 지하철 6호선 월곡역 도보 이용 가능, 향후 동북선 종암사거리역(예정) 개통 시 더블 역세권 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 쇼핑 시설, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 잠재적 개발 가치: 26년차 아파트로서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성.

* 합리적인 실거래가: 유사 면적 및 층수의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 시세를 형성하고 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보 분석 결과, 본 물건과 동일한 면적(84.78㎡) 및 층수(18층)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 14일에 90,000만원(9억원)으로 거래되었습니다. 감정가는 827,000,000원입니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 900,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.