나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51372 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아강감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""서울은명초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철 6호선 응암역 및 새절역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제3층 제302호로서,
(사용승인일자:2020.10.05.)

외벽 : 외장용 석재 붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 설정되어 있는 등 현황 주거용으로 탐문됨.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생급배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 및 기계식 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔), 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 3층 302호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51372 (1)입니다.

부동산의 용도는 다세대주택이며, 집합건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

건물은 2020년 10월 5일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 3층에 위치합니다.

토지면적은 15.59㎡ (약 4.72평)이며, 건물면적은 52.01㎡ (약 15.74평)입니다.

물건의 감정가는 484,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울은명초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.

교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 응암역 및 새절역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

말소기준권리는 등기사항전부증명서 상으로는 여러 권리가 존재하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 을구 5번 주택임차권이 가장 중요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 권리자: 유정수)

* 보증금: 280,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 14일

* 확정일자: 2020년 12월 22일

* 배당신고일자: 2023년 04월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인의 보증금 280,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사거성리젠시 (2020.10.08)

* 소유권 이전: 서순화 (2020.10.08 매매, 288,000,000원)

* 주택임차권: 유정수 (2023.04.21 접수, 280,000,000원). 전입 2021.1.14, 확정 2020.12.22. 말소기준권리보다 선순위이며, '인수'로 기재되어 있습니다.

* 가압류, 압류 등 권리들: 말소기준권리 이후 순위이므로, 특별한 사정이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주상 혼용지대로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

지하철 6호선 응암역과 새절역이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 통상적으로 이러한 주거 밀집 지역에서는 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2020년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물에는 위생급배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 및 기계식 주차장 시설 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

내부 구조는 첨부된 '내부구조도'를 참조하여 파악할 수 있습니다.

집합건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(유정수)의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 합니다.

건물의 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용)가 상이하여, 추후 용도 변경 관련 문제나 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 건축 또는 개발 시 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공으로 신축에 가까운 건물이지만, 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 8천만원을 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다.

따라서 본 건의 실질적인 취득 비용은 '낙찰가 + 280,000,000원'이 되므로, 이를 감안한 철저한 수익률 분석과 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

신축 건물이라는 장점과 인수 조건의 부담이 공존하는 물건으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건축물로 하자 발생 가능성이 낮고, 내부 상태 양호 예상.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 용이.

* 시세 차익 잠재력: 인수 보증금 부담을 상쇄할 만큼 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세 대비 높은 수익률 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물의 면적(52.01㎡)과 연식(2020년 준공)을 고려하여 주변 시세를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들이 ㎡당 약 970만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다 (2026년 5월, 인산엘르빌 29.83㎡ @ 2.9억).

이를 본건 면적에 적용 시, 본 건의 시세는 약 505,000,000원 (5.05억) 정도로 추정됩니다.

그러나 본건은 280,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 실제 매수인이 부담하는 총 비용은 '낙찰가 + 280,000,000원'입니다.

따라서 총 투입 비용이 시장 시세(약 5.05억)를 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다.

이것을 역산하면, 낙찰가는 최대 약 225,000,000원 (5.05억 - 2.8억) 이하로 결정되어야 합니다.

감정가는 484,000,000원입니다. 경매 특성상 감정가 대비 저감될 가능성이 있으나, 인수되는 보증금을 고려하면 경쟁이 치열하지 않을 수도 있습니다.

보수적으로 접근하여, 본 건의 실질적인 가치를 고려할 때 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

총 투입 예상 비용은 약 490,000,000원 ~ 510,000,000원 선이 될 것입니다.

최종 입찰가는 주변 시세 동향, 본건의 실제 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.