나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9823 [1] 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9823 [1] 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9823 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제5층 제504호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 175,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경9823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9823 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 87-7 에스케이바움빌 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택 (구분건물)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2017년 04월 14일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 신화중학교가 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차인 관련 특이사항입니다. 임차인 차민혁은 170,000,000원의 임차보증금으로 2019년 5월 27일에 임대차 계약을 체결하였습니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 일부를 인수하거나, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 전반적으로 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근에 신화중학교와 같은 교육시설과 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 서비스 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 제5층 제504호에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 명확하게 식별되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 신화중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 매수인은 임차인의 미배당 보증금에 대한 반환 청구권을 포기해야 하며, 임차권 등기 말소 조건이 이행되어야 합니다. 만약 임차인 측에서 이 조건을 이행하지 않거나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 지게 되거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지번의 일부 토지에 한정되며 건물 자체의 이용에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 그러나 임차인과의 보증금 관련 특이사항 및 조건부 매각이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 후 임차인 관련 명도 및 보증금 문제를 명확하게 해결할 수 있는지 여부가 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축급 주택: 2017년 준공으로 비교적 신축이므로 초기 수리비 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2. 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

3. 잠재적 시세차익: 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해결하고 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 시장 상황에 따라 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 강제 경매: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 사건으로, 권리관계가 비교적 명확할 수 있으나, 임차인 관련 조건은 별도 확인이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계