나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9595 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제705호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9595 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제705호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9595 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제705호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 235,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9595 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9595 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제705호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.4평)

건물면적: 23.58㎡ (약 7.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건축물은 2021년 4월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

주변은 4필지의 가장형 평지로 건물 부지로 활용되고 있으며, 북측, 동측, 서측으로 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 매각 조건으로 제시된 임차인 관련 사항입니다. 임차인 및 주택임차권승계인은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 권리 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 권리나 부담이 있을 수 있음을 시사하므로, 임차인과의 관계 및 보증금 반환 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 다양한 근린생활시설이 혼합된 복합 상권 지역입니다.

단지 내 또는 인근에 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 식당, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

'화곡1동 주민센터'가 인근에 있어 주민 편의시설 접근성이 좋습니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 외부와의 접근성도 양호한 편입니다.

종합적으로 일반적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역으로 파악되며, 현재까지의 검색 결과로 특별한 혐오시설이나 이를 상쇄할 만한 대규모 상업 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 현대적인 내부 설비(위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차장, 개별난방)를 갖추고 있습니다.

주변의 다양한 주거 및 상업 시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 역시 차량 및 대중교통 이용이 편리한 수준으로 평가됩니다.

인근 '화곡1동 주민센터'를 통해 공공 서비스 접근성도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각 조건에 명시된 임차인과의 관계입니다.

매수인은 임차인이 받지 못한 임대차보증금에 대한 권리 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각받게 되므로, 이 조건이 충족되지 않을 경우 매수인이 보증금 반환 책임 일부를 부담할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰 전 임차인의 정확한 계약 내용, 보증금 규모, 배당 현황 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 권리 분석 시 명시되지 않은 추가적인 공과금, 관리비 미납 등도 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 오피스텔은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의와 교통 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 매각 조건에 명시된 임차인 보증금 관련 사항으로, 매수인에게 잠재적 부담이 될 수 있습니다. 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

현재까지 파악된 바로는, 특별한 혐오시설이나 이를 압도할 만한 강력한 투자 유인 요인이 두드러지게 나타나지는 않았습니다. 따라서 투자 가치는 임차인 관련 리스크 해소 및 향후 시장 상황에 따른 시세 변동에 달려 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

2. 혼합 상권: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 가격 경쟁력: 임차인 보증금 관련 조건으로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 조건 이행 확인 필수)

4. 입지 조건: 서울 강서구 내의 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계