나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9771 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9771 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제6층 제601호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9771 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제6층 제601호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 262,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9771 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

건물면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 소재하고 있음.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제6층 제601호로서, 사용승인일은 2021년 07월 08일임. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호는 섀시창호로 구성됨.

이용상태: 오피스텔로 이용중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 대체로 장방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 있으며, 임차보증금은 금261,000,000원, 임대차계약일자는 2021년 08월 19일, 확정일자 2021년 08월 31일임.

1.3. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리함.

주변에 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있음.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역임.

신축 건물(2021년 사용승인)로 현대적인 시설을 갖추고 있음.

1.4. 권리분석

소유자 겸 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO임.

본건은 부동산강제경매로 진행됨.

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록 및 임차권 등기사항이 확인됨.

임차보증금은 261,000,000원이며, 임대차 계약일자는 2021년 08월 19일, 확정일자는 2021년 08월 31일임.

매각의 중요한 조건으로, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이 조건의 이행 여부가 본건 취득의 핵심적인 요소가 될 것임.

1.5. 상권분석

독산역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로 배후 수요가 풍부함.

인근의 지식산업센터와 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 인해 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

각급 학교가 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

1.6. 생활정보

지하철 1호선 독산역이 도보 거리에 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어남.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

단지 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 등이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능함.

2021년 준공된 신축 오피스텔로 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차권 등기 및 임대차보증금 문제입니다. 매각 조건으로 임차인의 보증금 반환 청구권 포기와 임차권등기 말소가 요구되는데, 이 조건이 충족되지 않거나 임차인과의 협상이 원활하지 않을 경우 소유권 취득에 차질이 생기거나 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

임차보증금(261,000,000원)이 감정가(262,000,000원)와 거의 동일한 수준으로, 임차인의 우선변제권 또는 대항력 유무에 따라 낙찰자에게 부담이 전가될 가능성을 신중하게 검토해야 함.

매각 조건에 명시된 임차인의 권리 포기 및 말소 작업이 원만히 진행되는지 반드시 확인해야 함.

1.8. 종합 의견

본 물건은 독산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 장점이 뛰어남.

주변 상권이 활발하고 교통이 편리하며, 지역 개발 호재도 기대할 수 있는 지역임.

그러나 임차권 등기 및 임대차보증금 관련 매각 조건이 본건의 가장 큰 위험 요소임.

낙찰자는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행 여부를 철저히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받아야 함. 이 조건이 명확하게 해결될 경우, 비교적 저렴한 가격에 우량 자산을 취득할 기회가 될 수 있음.

1.9. 투자 포인트

독산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 공실 위험이 낮고 임대 수익률 확보에 유리함.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들고 수요자 선호도가 높음.

인근 지역의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등을 통해 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

임차권 등기 관련 리스크가 명확히 해소된다면, 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.10. 주변 시설

본건 소재지 주변으로는 지하철 1호선 독산역이 있으며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

도보 가능한 거리에 다양한 상가, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있음.

또한, 다수의 지식산업센터와 아파트 단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

주요 교육 시설로는 독산고등학교, 금천문화예술정보학교 등이 위치하고 있음.

현재까지 조사된 정보상으로는, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않음. 다만, 주변 지역에 다양한 산업단지 및 업무시설이 분포하고 있어, 일반적인 도시 지역의 환경 요인을 고려할 필요는 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계