나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9808 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9808 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제4층 제401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9808
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제4층 제401호
• 감정가: 251,000,000원
• 최저가: 160,640,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매8계 2025타경9808 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제4층 제401호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 160,640,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9808 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

용도: 오피스텔 (집합건물)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제4층 제401호

감정가: 251,000,000원

채무자: (공란)

소유자: 이OO

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상11층 중 제4층

외벽 마감: 석재 타일붙임 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용 상태: 공부상 '오피스텔'로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워 등 설치됨

1.3. 면적 정보

토지 면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

건물 면적 (전용): 29.65㎡ (약 8.97평)

*추정 분양 면적: 약 50.40㎡ (약 15.25평, 오피스텔 공용면적 포함 추정치)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 양천구 신월동 '양서중학교’남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 서울 서남부 지역의 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석

주변에 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 음식점, 병의원 등)이 갖춰진 지역입니다. 오피스텔 수요층은 인근 직장인이나 1~2인 가구로 예상되며, 배후 주거 수요는 충분한 편입니다.

2.4. 생활 정보

'양서중학교'가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 공유하며, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 공법상 제한)

주변 혐오시설 검색 결과, 특정한 기피 시설(예: 대형 장사시설, 폐기물 처리시설)은 명확하게 확인되지 않았습니다.

다만, 공법상 제한 사항으로 '제3종 구역(다지구)', '수평표면구역', '진입표면구역'이 확인되는바, 이는 김포공항 등의 *공항 소음대책 지역 및 고도 제한*과 관련된 사항입니다. 입찰 참여 전 소음 민감도 및 고도 제한 사항을 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 오피스텔의 특성상 집합건물로 토지와 건물이 분리될 염려가 없어 안정적입니다.

경매 구분은 '부동산강제경매'이며, 채권자 김OO의 강제집행 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높으나, 채무자 항목이 (공란)이므로 반드시 매각물건명세서 등 상세 권리분석을 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 *내부 상태 미확인*입니다. 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했기 때문에, 현재 이용 상태(공부상 오피스텔)와 실제 현황이 다를 수 있으며, 특히 내부 원상복구 문제나 하자 여부를 확인하기 어렵습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 양천구 신월동의 다세대/업무 혼재 지역에 위치한 오피스텔입니다. 전용 면적 29.65㎡로 소형 평형이며, 주거 및 임대 수익을 목적으로 하기에 적합합니다. 감정가가 2억 5,100만 원으로 책정되었으며, 제3종일반주거지역에 속하여 개발 잠재력은 높지 않으나, 주거 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 관련 제한 사항 및 내부 미확인 상태는 입찰가 산정 시 충분히 고려되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, *소액 투자 및 임대 수익*: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하며, 역세권은 아니지만 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

둘째, *주차 및 설비*: 주차타워와 승강기, 난방 설비가 갖춰진 비교적 신축급 오피스텔(추정)로 임차인의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

셋째, *일괄 매각*: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 단순하며, 낙찰 후 활용에 제약이 적습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계