나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9800 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9800 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제6층 제602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9800
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제6층 제602호
• 감정가: 241,000,000원
• 최저가: 192,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9800 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제6층 제602호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 192,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9800 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제6층 제602호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9800 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 241,000,000원입니다.

토지 면적은 16.91㎡ (약 5.11평)이며, 건물 면적은 28.68㎡ (약 8.68평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 문OO이며, 채무자도 문OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 신월초등학교 남서측 인근 주거지역에 자리하고 있습니다.

부근에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 2. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 문OO이며, 채무자 또한 문OO입니다.

주의사항으로 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사에 대해 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금이나 권리와 관련하여 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분이므로, 계약 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

1.1. 3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동은 주거지대가 발달해 있으며, 소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에는 화곡중앙시장과 같은 생활 밀착형 시장이 있어 주민들의 장보기 수요를 충족시키고 있습니다.

또한, 화곡역 주변은 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 유흥이나 외식보다는 배후수요를 겨냥한 업종들이 주류를 이루고 있습니다. 젊은 층을 대상으로 한 업종과 함께 관공서, 병원, 금융권 등이 밀집해 있어 지역의 중심 기능을 담당하고 있습니다.

1.1. 4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제6층 제602호에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

내벽은 벽지, 외벽은 외장석재 및 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

인근에 남동측으로 폭 12미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.1. 5. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 이는 건축물 높이에 제한이 있을 수 있으나, 최근 2종 7층 규제 완화로 최고 25층까지 건축이 가능해진 사례도 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히 공항 관련 규제(수평표면구역) 및 군사 관련 규제(대공방어협조구역)는 건축 시 고도 제한 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 상대보호구역은 교육환경보호에 관한 법률에 따라 교육환경에 유해한 업종의 설치가 제한될 수 있습니다. 가축사육제한구역은 해당 지역의 조례에 따라 적용됩니다.

2. 임대차 관계:

임대내역이 미상으로, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 명확히 파악해야 합니다. 특히, 주의사항에 언급된 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건'은 권리 분석 시 매우 중요한 요소이므로, 관련 서류 및 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

3. 혐오시설:

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 강서구 자체적으로 기피시설 문제 해결을 위한 TF를 구성한 사례가 있습니다. 따라서, 주변 환경 조사 시 혐오시설 존재 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

1.1. 6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 주거 편의시설 및 교통이 양호한 지역에 소재합니다. 도시형생활주택으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 주의사항과 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석과 추가 조사가 반드시 필요합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건과 관련된 부분은 매수인의 부담으로 작용할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.1. 7. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 이는 향후 부동산 가치 상승의 잠재 요인이 될 수 있습니다.

2. 생활 편의시설: 화곡중앙시장, 각종 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활하기 편리한 환경을 제공합니다.

3. 규제 완화 가능성: 2종 7층 지역의 규제 완화 추세에 따라 향후 건축물의 높이 제한 완화 등 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 낮은 감정가 대비 잠재 가치: 감정가 대비 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계