나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9743 [1] 서울특별시 강서구 공항동 730 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9743 [1] 서울특별시 강서구 공항동 730 상가주택 경매

• 사건번호: 2025타경9743
• 주소: 서울특별시 강서구 공항동 730
• 감정가: 1,363,715,470원
• 최저가: 872,778,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 상가주택

서울남부지방법원 경매3계 2025타경9743 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 730 | 감정가: 1,363,715,470원 | 최저가: 872,778,000원 | 용도: 상가주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9743 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9743 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 730

용도: 상가주택

감정가: 1,363,715,470원

토지면적: 139.00㎡ (약 42.04평)

토지 지분율: 13900

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 231.75㎡ (약 70.11평)

건물 지분율: 23175

건물 제시외면적: 51.25㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 두OOOOOOOO

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 소재함.

- 교통상황: 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '송정역'이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

- 형태 및 이용상태: 본건은 대체로 가장형의 토지이며 주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 현황도로와 접하며 북측 후면으로 폭 약 3미터 내외의 진입로가 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 임.

- 제시목록 외의 물건: 없음.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

건물감정평가요항표

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서, 사용승인일 : 1986.08.21.

- 외벽: 치장벽돌 마감 등.

- 내벽: 도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호: 샷시 창호 등임.

- 이용상태:

- 지층: 점포 및 창고로 이용중임.

- 1층: 근린생활시설로 이용중임.

- 2층: 주택으로 이용중임.

- 3층: 주택으로 이용중임.

- 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

- 부합물 및 종물: 제시외물건 (ㄱ) ~ (ㄴ)은 본건 기호(가)에 부착된 사무실 및 창고 등으로, 제시외물건 (ㄷ) ~ (ㄹ)은 주택일부 및 주거용으로 사용중임.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 지하철 5호선 송정역과 도보 가능한 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 남측으로는 약 12미터의 현황도로에 접해 있고, 북측 후면으로는 약 3미터의 진입로가 있어 차량의 접근성도 양호한 편입니다. 송정중학교 북서측 인근이라는 점은 교육 환경 접근성 측면에서도 긍정적입니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 김OO 외에 채권자 두OOOOOOOO가 있습니다. 강제경매의 일반적인 원칙에 따라 매각으로 인해 해당 부동산에 설정된 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 법정지상권, 유치권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 등기부등본과 현황 조사를 통해 세부적인 권리 분석이 필요합니다. (제공된 정보만으로는 인수되는 권리 존재 여부 판단이 어렵습니다.)

1.5. 상권분석

상가주택으로 1층 근린생활시설과 지하층의 점포 및 창고, 그리고 2, 3층의 주택으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다. 지하철 송정역 역세권에 위치하여 유동인구가 있으며, 주변 주거 단지의 배후 수요 또한 확보할 수 있습니다. 공항동이라는 지리적 특성상 김포공항 관련 종사자들의 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 1986년 준공된 건물로 노후도가 상당하여 리모델링이나 신축 등을 고려한 장기적인 상권 분석이 요구됩니다.

1.6. 생활정보

지하철 5호선 송정역을 이용하면 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 송정중학교가 있고 주거 밀집 지역이라 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 특히 김포공항이 인접해 있어 공항 이용이 잦은 직장인이나 여행객에게는 매우 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 건축물 노후화: 1986년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 수리, 리모델링 또는 재건축을 위한 추가적인 자금 투입이 필요할 수 있습니다.

- 토지이용계획상의 제약: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(지목 도로 한정) 등 복합적인 규제 지역에 해당하여 향후 증개축, 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제는 건물 높이 등에 영향을 줄 수 있습니다.

- 임대 현황 미확인: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 시 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 시간이 지연될 가능성이 있습니다.

- 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물(사무실, 창고, 주택 일부)이 포함되어 있어, 이에 대한 명도 및 처리에 대한 검토가 필요합니다.

- 환경적 요인: 김포공항이 인접해 있어 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. (특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동의 역세권에 위치한 상가주택으로, 지하철 5호선 송정역과의 접근성이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 수요층을 기대할 수 있습니다. 그러나 1986년 준공된 건물의 노후화, 공항 관련 법규 등의 규제 지역 포함 여부는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 임대 미상 및 제시외 건물 포함 등 명도 및 관리 측면에서도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 인근으로, 대중교통 이용이 매우 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

- 개발 잠재력: 노후된 건물을 리모델링하거나 신축하여 건물 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변 지역 개발 계획을 주시하면 더욱 좋습니다.

- 복합 용도의 활용성: 상가와 주택을 겸비한 구조로, 직접 거주하며 상가 임대 수익을 얻거나, 전체를 임대하여 수익형 부동산으로 활용하는 등 다양한 투자 전략이 가능합니다.

- 김포공항 인접성: 김포공항 종사자 및 공항 이용객을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계