나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9788 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9788 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제6층 제604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9788
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제6층 제604호
• 감정가: 304,000,000원
• 최저가: 243,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9788 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제6층 제604호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9788 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제6층 제604호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9788 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 박OO님이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 304,000,000원입니다.

토지 면적은 15.30㎡ (약 4.63평)이며, 건물 면적은 25.33㎡ (약 7.66평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 다세대주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황은 건물 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 까치산역(지하철 2·5호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 물건지 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 박OO님이고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주목할 점은 '임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각된다는 주의사항입니다. 이는 매수인이 임차인 관련 권리 관계를 정리된 상태로 인수할 수 있음을 시사하지만, 실제 매각 시점의 정확한 권리 관계와 명도 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 421-17번지 일대는 서울월정초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역입니다. 까치산역(지하철 2, 5호선) 역세권에 속해 있어, 역 주변의 다양한 상업 시설(마트, 식당, 은행, 병원 등)을 이용하기 편리합니다. 이는 지역 주민의 생활 편의성을 높여주며, 소규모 상권이 발달해 있어 임대 수익 확보 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근 서울월정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 공원도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 까치산역을 중심으로 한 상권의 발달로 마트, 병원, 금융 기관 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 명도 문제입니다. '대항력 포기조건'으로 매각되지만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 시간 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 임차인 현황 및 실제 인수 여부에 대한 사전 조사가 매우 중요합니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)' 등으로 지정되어 있어 공항 관련 규제(소음, 건축 제한 등)가 있을 수 있습니다. 그러나 감정평가서상 주위 환경이 '보통'으로 평가된 점과 '수평표면구역' 지정이 반드시 부정적인 영향을 주는 것은 아니라는 점을 고려할 때, 심각한 문제는 아닐 수 있습니다. (단, 항공기 소음 노출 정도는 별도 확인 필요)

현재까지 검색된 정보에 따르면, 대상 물건지 인근에서 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본건은 초등학교 인접, 지하철역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 강제 경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확할 가능성이 높으며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 임차인 관련 '대항력 포기 조건'의 정확한 이해와 철저한 사전 조사를 통해 명도 관련 리스크를 면밀히 관리해야 합니다. 이러한 리스크 관리만 잘 이루어진다면, 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 서울 서남권 핵심 지역, 지하철 2·5호선 까치산역 역세권 프리미엄.

- 서울월정초등학교와 인접한 탁월한 교육 환경.

- 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

- 임차인 대항력 포기 조건으로, 명도 리스크 최소화 가능성 (사전 확인 필수).

- 강서구 화곡동 지역의 개발 잠재력 고려.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계