나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경484 [1] 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신원초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 인근에
아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제
반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층중 1층 101호로서,
외벽 : 석재 타일 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고펴탄한 정방형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 203-3
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 학교환경위생 정화구역, 수평표면구역, 진입표면구역
등 입니다.

<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

물건 비고

매수신청 있음(매수신청가격 155,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경484 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

건물면적: 50.06㎡ (약 15.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주위 환경이 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됩니다. 신월IC 바로 옆에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 용이한 점이 특징입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 31일 근저당권 (나인걸, 금22,500,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 제시된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이성순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-08

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태로 대항력이 있으므로, 향후 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-08

확정일자: 2018-09-18

배당신고일자: 2025-05-29

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 120,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 매수인이 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력으로 인한 점유는 유지되므로, 명도 절차 진행 시 고려해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 2011-05-25 (함경숙)

소유권이전: 2016-09-23 (심명희)

근저당권: 2019-10-31 (나인걸, 22,500,000원), 2022-03-15 (나인걸, 15,000,000원) - 말소

근저당권부채권질권: 2019-10-31 (박부숙, 22,500,000원) - 말소

압류: 2020-09-10 (양천구), 2022-08-05 (이천세무서장), 2022-11-28 (양평군), 2022-12-02 (서울특별시양천구), 2024-03-11 (양천구) - 모두 말소

임의경매개시결정: 2025-04-24 (나인걸, 10,000,000원) - 말소

가압류: 2025-07-25 (하나카드주식회사, 6,897,730원) - 말소

등기부채권 총액: 44,397,730원

4. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 다양한 형태의 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 각급 학교가 소재하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 이는 지역 내 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다. 다만, 대형 상업 시설이나 번화한 상권과는 다소 거리가 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경 중심의 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

인근 도로변에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 신월IC를 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설 및 신원초등학교 등 교육 시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 신원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이성순(보증금/차임 미상) 및 한국토지주택공사(보증금 1억 2천만원)가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 직접적인 보증금 반환 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 점유는 유지되므로 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있으며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 경우 예상치 못한 채권 관계가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 2011년에 준공된 건물로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 학교환경위생 정화구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 서울 시내 접근성이 우수하고 교육 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 가구가 존재하며, 특히 보증금 미상 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 한국토지주택공사(LH)의 경우 보증금 1억 2천만원에 대한 직접적인 인수 부담은 없으나, 점유는 유지되므로 이에 대한 명도 고려가 필요합니다. 감정가는 2억 2,200만원이나, 채권자의 매수 신청 가격은 1억 5,500만원으로 제시되어 있어 시장 상황 및 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강점

* 서울시 내 양호한 입지 및 우수한 서울 접근성

* 주변 학군 및 생활 편의 시설 접근성

* 감정가 대비 낮은 채권자 매수 신청 가격 (잠재적 수익 기대)

* 약점

* 대항력 있는 임차인 다수 존재 (명도 리스크)

* 보증금 미상 임차인으로 인한 불확실성

* 2011년 준공 건물의 노후화 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원이며, 채권자의 매수 신청 가격은 155,000,000원입니다. 최근 주변 신축 다세대주택의 거래 사례가 300,000,000원 이상인 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 낮은 편으로 보입니다. 그러나 2011년 준공 연식과 대항력 있는 임차인(특히 LH 보증금 1억 2천만원, 비록 인수 부담은 없으나 점유)의 존재는 입찰가 산정에 있어 중요한 리스크 요인으로 작용합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 판단됩니다. 채권자의 매수 신청 가격인 155,000,000원을 시작점으로 하되, 임차인 문제 해결에 따른 추가 비용 및 시간 투자를 고려하여 낙찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추가적으로, 주변 지역에 대한 조사 결과 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.