나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경484 [1] 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경484 [1] 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경484 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 177,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경484 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 심OO

채권자: 나OO

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 50.06㎡ (약 15.14평)

토지 지분: 34.48㎡ (약 10.43평)

* 다세대주택은 아파트의 분양면적 개념 대신 전용면적 기준으로 거래되는 것이 일반적입니다.

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 1층

- 내부: 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용여건 또한 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 특히, 신원초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 장점이 있습니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라(슈퍼, 식당, 병원 등)를 갖추고 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지이며, 동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 채권자 나OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 심OO로 동일하여, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 '임대미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 현장 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 주거지역으로서의 용도가 확실합니다.

그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 학교환경위생 정화구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 법규제 사항으로, 향후 건축 행위 시 관련 규정 준수가 필요합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계가 미상(임대차 없음 또는 미신고)이므로, 낙찰 후 명도를 위해 소유자 또는 점유자를 상대로 명도소송 및 인도명령 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

도로 접근성: 동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접하고 있어, 통행 및 주차 편의성 측면에서 일반 대로변이나 관통 도로에 접한 물건에 비해 다소 불리할 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근 지역의 광역적 시설로 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하나, 이는 주민지원시설로 운영되며 인식이 개선되고 있는 시설로 평가됩니다. 다만, 본건 소재지로부터의 정확한 거리를 현장 확인하여 혐오감 여부를 판단할 필요가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동의 보통 주거지역에 위치한 1층 다세대주택입니다.

1층 건물은 공동주택 중 소음, 진동, 사생활 보호 등에서 취약할 수 있으나, 어린 자녀를 둔 세대나 노년층에게는 계단 이용 불편이 없는 장점으로 작용할 수 있습니다.

전용면적 50.06㎡로 실속형 주거 공간을 찾는 실수요자에게 적합하며, 임대차 리스크를 제외하고는 큰 하자는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 2억 2,200만원으로 서울 내 다른 물건 대비 비교적 소액 투자가 가능합니다.

실수요 충족: 방 2개 구조로 신혼부부 또는 3인 이하 가족의 실수요 목적에 부합합니다.

기본적인 인프라: 초등학교 인접 및 대중교통 접근성이 양호하여 주거 편의성이 확보됩니다.

토지 지분: 토지 지분이 34.48㎡(약 10.43평)로 주변 시세 대비 적정성을 검토하여 향후 재개발, 재건축 등 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계