나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102765 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1557-29 수팰리스티디 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""영락의료과학고등학교"" 북측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 도보 약 10-15분거리에 지하철역(2호선:봉천역)이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인일: 2022.03.03)

외벽: 석재마감 등,
내벽: -,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조바람.

※ 본 평가 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획 및 내부이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 토대로 작성하였으니 경매 진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용(다세대주택)건부지도 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102765 (1)

물건 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1557-29 수팰리스티디 3층 301호

토지 면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물 면적: 34.20㎡ (약 10.34평)

감정 가격: 388,000,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOO

준공 연도: 2022년 03월 03일

1.2. 건물 상세 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 중 제3층 제301호

외벽: 석재 마감 등

내벽: 정보 없음

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "영락의료과학고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 도보 약 10~15분 거리에 지하철 2호선 봉천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 제1종 일반주거지역에 속해 있습니다. 가축 사육 제한 구역, 교육환경 보호 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

별도의 검색 결과, 본 물건지 주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022-03-07, 주식회사토담건설

* 소유권이전: 2022-09-05, 박숙영

* 주택임차권: 2024-09-12, 배성훈 (보증금 420,000,000원, 전입 2022-08-30, 확정 2022-08-08) - 말소 예정

* 가압류: 2024-06-03, 주택도시보증공사 (채권액 2,502,350,000원) - 말소 기준 권리

* 강제경매: 2025-04-25, 주택도시보증공사 (채권액 428,130,143원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 2,922,350,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 배성훈

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-30, 확정일자: 2022-08-08

본 건은 특별 매각 조건으로 인해, 임차인 배성훈의 보증금 420,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 임대차보증금 반환채권 승계에 대한 대항력을 포기하며, 임차권 등기 또한 말소 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

(참고: 임차인 보증금 반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설로는 봉천역을 중심으로 형성된 상권 이용이 가능하며, 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 영락의료과학고등학교가 위치하고 있으며, 그 외 초, 중, 고등학교 및 대학교 등 교육시설이 다수 소재합니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 미인수 조건

임차인 배성훈의 보증금이 420,000,000원으로 감정가 388,000,000원보다 높으나, 본 건은 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건으로 진행됩니다. 이 조건이 명확하게 이행되는지 최종 확인이 필요합니다. 만약 이 조건에 대한 오해석이나 이행 과정에서의 문제가 발생할 경우, 낙찰자는 높은 보증금을 인수해야 하는 막대한 위험에 노출될 수 있습니다.

6.2. 명확하지 않은 내부 이용 상태

현장 조사 시 폐문 부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 건축물대장상 건축물 현황도를 토대로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태는 건축물대장과 다를 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 깨끗한 건물의 다세대주택으로, 서울시 관악구의 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 높은 보증금이 인수되지 않는다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 하지만, 임차인 보증금 인수 여부 조건의 확실한 이행 여부와 내부 상태 확인 불가 등은 투자 결정 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 비교적 신축 건물이라는 점은 향후 가치 상승 가능성을 높입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 서울시 관악구 봉천동 역세권 (봉천역 도보 10-15분)

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 인한 리스크 감소 (명확한 확인 필요)

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 388,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(최근 매매 JSON)는 대부분 1990년대 건축된 건물들로, 본 건(2022년 신축)의 신축 프리미엄을 직접적으로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 해당 JSON 정보만을 기준으로 시세를 분석하는 데는 한계가 있습니다.

신축 건물로서의 가치와 양호한 입지 조건, 그리고 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인과 주변 신축 다세대주택의 실거래가 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 388,000,000원을 기준으로, 350,000,000원에서 380,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다. (본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.