나이스옥션 법원경매 안산 2024타경58803 [1] 경기도 시흥시 하상동 383 연꽃마을태평아파트1단지 102동 5층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 하상동 소재 "시흥고등학교" 서측 인근에 위치하는‘연꽃마을태평
아파트1단지’제5층 제603호(아파트)로서, 주위는 아파트단지, 공원, 각급 학교, 각종 근린
생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하며, 북동측 "연성로"를 따라 대중교통수단을 이용할 수
있는 노선버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 박공지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제102동 제5층 제603호로서,
(사용승인일 : 2003.04.10.)

외벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(연꽃마을태평아파트1단지)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(도시가스보일러), 소방설비(옥내소화전), 지하주차장 등
이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트(연꽃마을태평아파트1단지)
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지
도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합),
중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2024타경58803 (1)

소재지: 경기도 시흥시 하상동 383 연꽃마을태평아파트1단지 102동 5층603호

용도: 아파트

감정가: 411,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적: 53.57㎡ (약 16.22평)

건물면적: 116.42㎡ (약 35.22평) - 공급면적 기준

토지 지분: 53.5696㎡ (약 16.22평)

건물 지분: 116.416㎡ (약 35.22평)

사용승인일: 2003년 04월 10일

건축 구조: 철근콘크리트벽식구조, 박공지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 20층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 하상동 소재 "시흥고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 공원, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다. 북동측 "연성로"를 따라 대중교통수단을 이용할 수 있는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 시흥시청역까지는 도보 약 14분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 관계

말소기준권리: 2018년 08월 13일자 흥국생명보험주식회사의 근저당권 (을12) 입니다.

총 등기부채권액: 390,100,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 근저당권, 전세권설정, 임의경매, 압류 등기가 존재하였으며, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 세븐파이낸셜대부주식회사로, 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. (비고: 세븐파이낸셜대부주식회사)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 다만, 감정평가서 상 지상권에 대한 구체적인 개요는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 음식점 등이 있으며, 도보로 약 10분 거리에 다양한 편의시설이 있습니다.

4.2. 교육시설

본 물건은 "시흥고등학교" 서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 연성초등학교(경기 상위 55% 학군 등급 B)와 연성중학교(경기 상위 61% 학군 등급 B)가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거 환경

연꽃마을태평아파트1단지는 194세대, 2개동으로 구성되어 있으며, 최고 20층 높이의 아파트 단지입니다. 2003년 04월에 입주하여 2024년 현재 24년차 아파트입니다. 단지 내 총 주차대수는 300대(세대당 1.54대)로 넉넉한 편이며, 도시가스 개별난방 방식이 적용되어 있습니다.

5.2. 교통 및 생활 편의

북동측 연성로를 따라 대중교통 이용이 가능하며, 시흥시청역까지 도보 약 14분 거리입니다. 주변 공원과의 인접성(94%), 치안(89%), 학군(72%)이 우수하다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 내용이 없어 영향 분석이 어렵습니다.

6.2. 건물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 2024년 기준 21년차입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 전반적인 지역 개발 계획 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 하상동에 위치한 연꽃마을태평아파트1단지 102동 5층 603호로, 비교적 양호한 교육 및 생활 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2003년 준공된 아파트로 노후도는 있으나, 일괄 매각 대상이며 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 임대 관계는 미상이나, 대항력 없는 임차인으로 파악됩니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 학군: 연성초, 연성중, 시흥고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 교통: 시흥시청역 이용 및 차량 진출입이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리들은 말소될 예정이며, 인수되는 권리(지상권 제외)가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 411,000,000원

최근 실거래가 (2026년 4월 15일, 15층): 415,000,000원

KB시세 일반가 (145Am², 44평형): 402,609,000원

본건의 감정가는 411,000,000원이며, 최근 실거래가 및 KB시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건은 적정 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 3억 8천만 원 ~ 4억 1천만 원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.