나이스옥션 법원경매 창원 2023타경4673 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18 주1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경4673 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18 주1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경4673
• 주소: , 주1동
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매4계 2023타경4673 | 소재지: , 주1동 | 감정가: 1,396,367,000원 | 최저가: 320,293,000원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2023타경4673 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경4673 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18 주1동

용도: 단독주택

감정가: 1,396,367,000원

토지면적: 3934.00㎡ (약 1189.8평)

토지지분: 3705.0077㎡ (약 1119.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 658.40㎡ (약 199.1평)

건물지분: 658.4㎡ (약 199.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 여차리에 위치하며, 용산초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야, 그리고 전원주택 등이 혼합되어 형성된 조용하고 자연 친화적인 지역입니다.

1.3. 입지조건

대상토지 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대상 토지는 지목이 ‘임야’, ‘전’ 등으로 구성되어 있으나, 실제로는 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중에 있습니다. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 하지만 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 임야 상태로, 현황과 지적 상의 차이가 있을 수 있으며, 실제 이용과 관련된 추가 확인이 필요합니다. 또한, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있어 개발 및 이용에 대한 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 재매각 사건으로, 유치권 신고가 있는 점이 주요 권리 분석 사항입니다. 현황 조사서상 나타나는 유치권자와 별개로 정종준으로부터 공사대금 8,600만원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 신청채권자는 정종준 및 차승용(원강타일)의 유치권에 대해 유치권 배제 신청서를 접수한 상태입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 목록 8., 9.번지는 공유지분 매각으로 진행됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 김해시 상동면 여차리는 주로 농가주택과 농경지, 임야, 전원주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 및 자연환경 지역입니다. 따라서 현재로서는 활성화된 상업 시설이나 복합 상권은 기대하기 어렵습니다. 주요 생활 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지나 김해 시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 이는 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 장점이 될 수 있으나, 생활의 편리성을 중시하는 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 용산초등학교와 인접해 있어 교육 환경 측면에서 이점을 가집니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야 등이 많아 자연 친화적인 생활이 가능하며, 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 상업 시설이나 병원, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

첫째, 목록 2., 3., 7.번지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 전용허가를 받았으나 허가받지 않은 면적에 대해서는 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있어, 관련 관청 확인이 반드시 필요합니다.

둘째, 목록 11., 12., 13., 14.번지는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 일반건축물대장이 존재하지 않습니다. 이들 건물은 공사 진행 정도가 상이하며, 일부는 골조만 완료되거나 내부 마감이 미완성된 상태입니다.

셋째, 유치권이 존재하며 그 성립 여부가 불분명하고, 유치권 배제 신청이 제기된 상태입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

넷째, 목록 8., 9.번지 지상 일부에 인접 필지의 건물이 점용 중이며, 기호(10) 지상에도 타인 소유 건물이 일부 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

다섯째, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있어, 잔류 임차인 문제 발생 가능성이 있습니다.

여섯째, 토지 이용 계획 및 제한 사항이 복합적이므로, 개발 및 건축 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 여차리에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 환경이 장점입니다. 그러나 재매각, 미사용승인 건물, 불분명한 유치권, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 복잡하고 위험한 권리 및 법적 문제를 안고 있습니다. 특히, 건축물 관련 법규 위반 가능성, 유치권 분쟁, 농지 관련 문제 등은 상당한 추가 비용과 시간을 요구할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

둘째, 주변의 자연환경과 조용하고 쾌적한 주거 환경은 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

셋째, 복잡한 권리관계와 제반 문제를 해결하고 개발을 완료했을 경우, 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

넷째, 재매각으로 인한 입찰 경쟁 완화 가능성을 고려할 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는 저가 입찰 전략이 요구됩니다.

참고: 현재까지의 조사 결과, 해당 부동산의 인근 지역에서 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황은 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 가장 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계