나이스옥션 법원경매 창원 2023타경4673 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2023.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 용산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야, 전원주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-3) 부정형 평지의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.
기호(4-6,8,9) 부정형 평지의 토지로서, 도로로 이용중입니다.
기호(7) 사다리 평지의 토지로서, 휴경지 상태입니다.
기호(10) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1-3) 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호(4-6,8,9))와 접하고 있습니다.
기호(4-6,8,9) 대상토지가 노폭 약5m 내외의 도로입니다.
기호(7) 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호(4-6,8,9))와 접하고 있습니다.
기호(10) 지적도상 맹지이나, 동측으로 임도가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, 영농여건불리농지

3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>

4) 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

5) 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역<소하천정비법>, 공장설립승인지역<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

6) 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

7)계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>
8)계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

9) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 여차1) , 성장관리계획구역(90_상동면_여차1구역_주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

10)농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호(10) 지상에 제시외건물 및 제시외분묘1기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타:① 기호(8,9) 지상 일부에 인접필지(143-3,144-2,145) 건물이 일부 점용중인 것으로 조사됩니다.
② 기호(10) 지상 북서측 경계부분에 타인소유의 건물이 일부 소재하는 것으로 조사되나, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11-13): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 입니다.

기호(14): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 화강석재 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
바닥 : 장판지 마감
창호 : 샷시창호 입니다.

* 각 건물마다 공사의 진행정도가 다릅니다.

이용상태

기호(11-14) 단독주택 입니다.

설비내역

기본저인 전기설비, 위생설비 등의 설비는 공사되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타
① 기호(11,12) 건물은 벽체 등 골조 부분은 완료되고 내부마감 등은 미완성된 상태, 기호(13)은 일부 내부 마감이 미완성된 상태, 기호(14) 건물은 내부마감까지 되어 있는 상태입니다.
② 기호(11-14) 건물은 등기사항전부증명서상 등기는 되어 있으나, 일반건축물대장은 김해시로부터 사용승인을 받지 못한 상태로 일반건축물대장이 존재하지 않습니다.
③ 기호(11-14) 건물은 등기사항전부증명서상 143-18, 143-7, 143-9, 143-10지상에 소재한다고 등기되어 있으나, 현황 기호(11,12)는 143-18, 143-10번지 지상, 기호(13)은 143-18, 143-7, 143-10번지 지상, 기호(14)는 143-18, 143-7번지 지상에 소재합니다.
④ 기호(11, 14) 건물에 유치권행사중이라는 플랜카드가 붙혀져 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 2.,3.,7.은 농지취득자격증명 필요하며(미제출시 보증금 몰수), 전용허가를 받았으나 전용허가를 받지않은 면적에 대해서는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 관련 관청에 확인 요함. 목록8.,9.는 공유지분 매각임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. 목록1.은 지목 ‘임야’이며 목록 2.,3.은 지목 ‘전’이나 단독주택 부지로 이용중이며, 4.,5.,6.,8.,9는 도로로 이용중이며, 목록 7.은 휴경지 상태임. 목록 8.,9. 지상 일부에 인접필지(143-3, 144-2, 145) 건물이 일부 점용중임. 목록 11.,12.,13.,14.는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 일반건출물대장이 존재하지 아니하며, 등기사항전부증명서상 143-18, 143-7, 143-9, 143-10번지 지상에 소재한다고 등기되어 있으나, 목록 11.,12.는 143-18, 143-7, 143-10번지 지상, 목록 14.는 143-18, 143-7번지지상에 소재하며, 각 건물마다 공사의 진행정도가 상이함. 목록 11.,14.는 건물 외벽에 유치권행사중이라는 플랜카드가 붙어 있음(유치권신고서 미제출). 현황조사서상 나타나는 유치권자와 별개로 2024.7.9.자 정종준으로부터 목록11~14에 대해 공사대금 금 86,000,000원의 유치권에 의한 권리신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2025.04.17. 신청채권자가 정종준 및 차승용(원강타일)의 유치권에 대하여 유치권배제신청서 접수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경4673 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 143-18 주1동

용도: 단독주택

감정가: 1,396,367,000원

토지면적: 3934.00㎡ (약 1190.09평)

토지지분: 3705.0077㎡ (약 1120.76평)

건물면적: 658.40㎡ (약 199.17평)

건물지분: 658.4㎡ (약 199.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경

경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 용산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야, 전원주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형태

기호(1-3)은 부정형 평지의 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

기호(4-6,8,9)는 부정형 평지의 토지로 도로로 이용 중입니다.

기호(7)은 사다리 평지의 토지로 휴경지 상태입니다.

기호(10)은 부정형 급경사의 토지로 자연림 상태입니다.

* 인접 도로

기호(1-3)은 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호(4-6,8,9))와 접합니다.

기호(4-6,8,9)는 대상 토지가 노폭 약 5m 내외의 도로로 이용됩니다.

기호(7)은 동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호(4-6,8,9))와 접합니다.

기호(10)은 지적도상 맹지이나, 동측으로 임도가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 속해 있습니다. 일부 토지는 건축법상 도로로 이용 중이거나 임야, 농지(전), 휴경지 상태로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 주변시설

용산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 31일 접수된 남김해새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 남김해새마을금고의 가압류(갑2)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않으나, 유치권 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 차승용(원강타일): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 보증금 14,000,000원, 전입일자 2023-04-17, 배당신고일자 2023-10-17, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요사항: 상가건물임대차현황서상 차승용(원강타일)은 해당사항이 없으며, 대항력은 없습니다. 다른 임차인들 역시 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 하지만, 물건명세서상 '대항력있는 임차인 있을 수 있음' 이라는 문구가 있어, 조사되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유치권

건물 외벽에 유치권 행사 중이라는 플랜카드가 부착된 목록 11, 14번 건물이 있습니다. 또한, 2024년 7월 9일 정종준으로부터 공사대금 86,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자는 2025년 4월 17일 정종준 및 차승용(원강타일)의 유치권에 대해 유치권 배제 신청서를 접수한 상태입니다. 유치권의 성립 및 효력 여부는 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기타 권리사항

토지 제시외 건물 및 분묘 1기가 소재하며, 일부 인접 필지 건물이 도로로 이용 중인 지상 일부를 점용하고 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 김해시 상동면 여차리 지역은 주로 농가주택, 농경지, 임야, 전원주택 등이 혼재된 전원 및 농촌 생활권으로 파악됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 안정적인 임대 수익보다는 전원생활 또는 귀농·귀촌 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

용산초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능할 수 있습니다.

* 주거환경

전원주택단지 및 농경지가 인근에 분포하여 비교적 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설

주변 농촌 지역의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 대규모 쇼핑몰이나 문화시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 건물 및 사용승인 미비

목록 11, 12, 13, 14번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않습니다. 건물의 공사 진행 정도가 상이하며, 특히 목록 11, 14번에는 유치권 행사 플랜카드가 부착되어 있습니다. 이는 건물 자체의 하자 및 추가적인 법적 문제, 공사 지연으로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 유치권 분쟁 가능성

정종준의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하며, 유치권 배제 신청이 접수된 상태입니다. 이로 인한 법적 분쟁 및 명도 지연의 리스크가 존재합니다.

* 농지취득자격증명 필요

목록 2, 3, 7번 토지는 지목이 '전'이거나 휴경지 상태이므로, 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 전용 허가를 받지 않은 면적에 대한 원상회복 명령 가능성도 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성

제공된 임차인 현황에서는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 조사되었으나, 물건명세서 상 '대항력있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구와 외부 자료에서 4명의 대항력 있는 점유자가 언급된 바 있어, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 점유 문제

목록 8, 9번 지상 일부에 인접 필지 건물이 점용 중이며, 목록 10번 지상 일부에도 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 조사되어 정확한 경계 확인 및 점유 관계 정리가 필요합니다.

* 분묘기지권

토지 제시외 물건으로 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 등 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 사건

본 건이 재매각 사건이라는 점은 초기 입찰 과정에서 유찰되었거나 문제가 있었을 가능성을 시사하며, 이러한 점이 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 상동면의 넓은 토지와 단독주택 부지로 활용 중인 토지, 그리고 여러 동의 미준공 건물로 구성되어 있습니다. 아름다운 자연환경과 전원생활이 가능한 입지 조건을 갖추고 있으나, 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 사용승인을 받지 못한 건물, 불분명한 유치권, 농지취득자격증명 필요성, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 확인해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 위험 요소들로 인해 취득 후 추가적인 비용 발생 및 명도 관련 분쟁 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 총 3934㎡(약 1190평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 전원생활 및 귀촌·귀농 적합성: 주변 환경이 농경지, 임야, 전원주택 등으로 구성되어 있어 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,396,367,000원입니다. 그러나, 다수의 잠재적 리스크(미준공 건물, 불분명한 유치권, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 가능성, 토지 점유 문제, 분묘 존재)를 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물들과 불분명한 유치권은 상당한 추가 비용과 법적 분쟁 가능성을 야기할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 따라 인수 부담금이 달라질 수 있습니다.

현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례에 대한 구체적인 정보가 부족하나, 제시된 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 8억 3,800만원 ~ 9억 7,700만원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상의하여 법률적, 행정적 리스크를 완전히 파악한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.