나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경2058 [1] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 330 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 "마지마을회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄하며 일련번호(1,4)는 부정형의 토지로서, 묵전 상태이며, 일련번호 2,3)은 사다리형의 토지로서 묵전 상태이고, 일련번호 5)는 사다리형의 토지이며, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1-5)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역<수도법>, <추가기재> 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(ㄱ)이 소재하나 구조 및 규모 이용상태, 이동이 용이한 컨테이너 인 점 등을 고려할 때 토지 의 사용수익 및 처분 등에 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(1-5)는 공부상 지목이 답으로 등재되어 있으나, 현황 묵전 및 전 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 3-1 제시외 건물(컨테이너) 매각에서 제외.
2. 본건 지적도상 '맹지'이나, 인접 필지를 통해 접근가능함.
3. 목록 1-4는 공부상 '답'이나 현황 '묵전' 상태이며, 목록 5는 공부상 '답'이나 현황 '전' 등으로 이용중.
4. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수함).
5. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
6. 차성개발 주식회사가 2025.01.14.자 유치권신고(공사대금 101,520,000원)를 제출하였으나, 차성개발 주식회사의 유치권 양수인 도훈개발 주식회사가 2026.03.23.자 유치권 권리신고 포기서를 제출하였음
7. 채권자 농업협동조합자산관리회사가 차성개발 주식회사에 대하여 2026.04.08. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단10107 유치권부존재확인, 2026. 4. 25.확정)을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

부산광역시 기장군 철마면 연구리 330에 소재한 토지 물건입니다.

본건은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '묵전' 또는 '전'으로 이용 중인 토지입니다.

총 토지 면적은 2410.00㎡ (약 729.13평)이며, 감정가는 619,370,000원입니다.

건물은 없고, 토지만 매각 대상입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

2.2. 감정평가 요약

토지감정평가서에 따르면, 본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 "마지마을회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 대체로 평탄하며, 일부는 부정형, 일부는 사다리형의 형태를 띠고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역이며, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 일대에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

"마지마을회관"에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이한 편입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 '맹지'이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능하여 실질적인 통행에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 토지 이용 및 규제 현황

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '묵전' 및 '전'으로 이용 중입니다.

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

특히 개발제한구역은 토지 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7, 채권최고액 573,600,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 기재되어 있지 않습니다.

4.3. 유치권 관련 사항

과거 차성개발 주식회사로부터 공사대금 101,520,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 유치권 양수인인 도훈개발 주식회사가 2026년 3월 23일 유치권 권리신고 포기서를 제출하였습니다.

또한, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 차성개발 주식회사에 대해 유치권부존재확인의 원고승소판결(2026년 4월 25일 확정)을 제출하여, 유치권은 법적으로 소멸된 것으로 판단됩니다.

4.4. 기타 권리 관계

등기부등본상 소유권 이전, 소유권이전청구권가등기, 가처분, 압류 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

총 등기부 채권액은 1,263,600,000원입니다.

4.5. 임차인 현황

보고서에 따르면 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 명시적으로 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 기장군 철마면 연구리는 전반적으로 농경지와 임야가 주를 이루는 지역입니다.

따라서 일반적인 도시 상권과는 거리가 있으며, 지역의 특성상 농업 관련 활동이나 전원생활을 고려한 입지입니다.

최근 기장군에서는 반려문화공원 조성 등 개발 계획이 추진되고 있어 지역 활성화가 기대됩니다.

5.2. 주변 편의시설

가까운 거리에 대형 편의시설이 밀집해 있지는 않으며, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 기장군 또는 부산 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접하거나 명확하게 문제가 될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 '맹지'라는 점은 토지 활용 및 건축 시 문제가 될 수 있으나, 인접 필지를 통한 접근이 가능하므로 이에 대한 실질적인 확인이 필요합니다.

6.2. 농지 취득 관련

본건은 공부상 '답'이며, 관련 법규상 농지취득자격증명이 필요합니다.

이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 구역에 속해 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

6.4. 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다.

과거 유찰 또는 낙찰 무효의 사유를 파악하여 입찰 전략 수립에 참고해야 합니다.

특히, 재매각 시에는 특별매각조건으로 매수 신청 보증금이 최저매각 가격의 20%로 상향 조정되었습니다.

6.5. 제시외 건물

본건 토지 제시외 건물(컨테이너)은 매각에서 제외됩니다.

낙찰 후 해당 부분에 대한 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리에 위치한 토지로, 현재 농경지로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이고 각종 개발 제한 구역에 묶여 있어 토지 활용에 있어 제약이 따릅니다.

그러나 농지취득자격증명 확보, 맹지 문제 해결, 각종 규제에 대한 충분한 검토가 이루어진다면, 농업 목적 또는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

유치권 관련 문제는 법적으로 해결된 것으로 보이나, 재매각 사유를 포함한 낙찰 실패 이력을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지역 외곽의 농경지로서, 전원생활 또는 주말 농장 등 특수 목적 투자 가능성.

* 개발제한구역 등 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 인접 필지와의 통합 개발 가능성 고려 (맹지 해소).

* 최근 기장군에서 추진 중인 반려문화공원 조성 사업 등 지역 개발 호재 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 619,370,000원입니다.

토지 면적 2410.00㎡ (약 729.13평)를 기준으로, 인근 거래 사례를 참고하면 평당 가격은 조사된 바에 따라 약 11만원에서 100만원까지 다양하게 나타납니다.

이는 토지의 구체적인 용도, 접근성, 개발 가능성 등에 따라 크게 달라지므로, 본건의 경우 맹지, 개발제한구역 등 제약 사항을 고려해야 합니다.

특히, 재매각 물건인 점과 유치권 관련 문제의 종결 여부를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

낙찰가율은 부동산 경매 시장 상황, 본건의 잠재적 활용 가치, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 철저한 사전 조사를 통해 합리적인 가격을 제시하는 것이 중요합니다.

본건은 인수할 임차인의 보증금 부담이 없으므로, 순수하게 토지 가격과 취득 부대 비용, 예상되는 활용 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하면 됩니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.