나이스옥션 법원경매 수원 2024타경68042 [1] 경기도 화성시 산척동 727-4 센트럴 레이크 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 위치하며,부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본 단지까지 차량접근이 자유스러우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구소 철근콘크리트 지붕 지하3층-지상3층건물 내 1층 111호로
외벽: 몰탈위 돌붙임.
내벽: 인테리어마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 남측도로와 등고 평탄하며, 북측 동탄호수공원과 지하2층이 등고로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면과 접하며, 북측으로 동탄호수공원 내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로 , 동탄2지구)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경68042 (1)

소재지: 경기도 화성시 산척동 727-4 센트럴 레이크 1층111호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 544,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

총 면적: 59.36㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동탄농업협동조합 (등기부 권리 분석에 따른 추정)

현재 상태: 공실

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원(동탄호수공원) 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 건물은 남측으로 중로(폭 20-25m)와 접하고, 북측으로는 동탄호수공원 내 도로와 접해 있습니다.

토지는 세장형으로 남측 도로와 등고 평탄하며, 북측 동탄호수공원과는 지하 2층에서 등고를 이루는 상업용 건부지입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속하며, 중로1류(폭 20-25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건의 말소기준권리는 2020년 6월 3일에 접수된 동탄농업협동조합의 근저당권(을1, 960,700,000원)입니다.

이에 따라 을1 근저당권보다 후순위 권리인 임의경매 개시결정(갑10, 2024-05-03 접수, 827,101,474원) 및 기타 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약 내용은 다음과 같습니다:

* 갑2 (2020-03-19): 장지개발주식회사 - 소유권이전 1번 신탁등기 말소

* 갑3 (2020-06-03): 정헌수 - 소유권 이전 (매매)

* 을1 (2020-06-03): 동탄농업협동조합 - 근저당권 (960,700,000원) - 말소기준권리

* 갑10 (2024-05-03): 동탄농업협동조합 - 임의경매 (827,101,474원) - 말소

등기부채권 총액은 960,700,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 및 기타 상세사항은 미상입니다. 금액이 미상이라도 임대관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동탄호수공원 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원이 조화롭게 어우러진 복합 상권입니다.

특히 이솔고등학교와 동탄호수공원에 인접해 있어 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 활용 가능하며, 현재 공실 상태입니다.

택지개발지구 내 상업용 건부지로서, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 시설: 이솔고등학교, 동탄호수공원이 인접해 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 3층-지상 3층 건물 중 1층 111호입니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

마감 상태: 외벽은 몰탈 위 돌붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 임대 수익이 발생하지 않으며 관리비 등 유지 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 및 상세사항이 미상으로, 보증금 합계가 0원이라도 실제 구두 계약 등 미확인된 임차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인한 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

화성호 인근 지역에서 악취 민원 등이 보고된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 다만, 대규모 개발 지역 특성상 일부 환경 관련 이슈 발생 가능성은 상존합니다.

상대보호구역으로 지정된 지역에 인접해 있어, 향후 교육환경 관련 이슈 발생 시 상권에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내 동탄호수공원과 이솔고등학교 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 상가입니다.

제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로, 비록 현재 공실 상태이지만 주변 아파트 단지 및 공원 이용객을 대상으로 높은 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 절차상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 없는 안전한 물건입니다.

투자자는 현재 공실 및 불분명한 임대 관계에 대한 신중한 검토와 함께, 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 상권 활성화 가능성을 고려하여 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

동탄호수공원 및 대규모 아파트 단지에 인접한 입지로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임차인 확보가 용이합니다.

동탄2신도시의 미래 가치 상승 잠재력으로 인한 시세 차익 기대가 가능합니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 클린 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 544,000,000원

총 면적: 17.95평

평당 감정가: 약 30,292,535원

인수 보증금: 0원

상기 물건의 입지 조건, 현재 공실 상태, 권리 관계의 안전성 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 435,000,000원 ~ 489,600,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

이는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.