나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경2593 [1] 서울특별시 송파구 방이동 131-5 현대빌라 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2022.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방산고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 방이역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 지상5층 건물(현대빌라 제비동)내
제3층 제302호로서, (사용승인일: 2005.06.24)
외벽 : 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "세장형"의 토지로서, 현황 "다세대주택"
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09
-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(20
16-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 송파구 방이동 131-5 현대빌라 비동 3층302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2022타경2593 (1)이며, 감정가는 501,000,000원입니다.

토지 면적은 36.93㎡ (약 11.17평)이며, 건물 면적은 65.77㎡ (약 19.90평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방산고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 방이역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "세장형"의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

물건지는 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 2월 27일에 접수된 국민은행 근저당권 (을5)입니다.

본 건에는 소유권 보존, 소유권 이전, 다수의 근저당, 전세권 설정, 임의경매, 압류 등 다양한 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 451,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 에이파이낸셜대부주식회사가 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 방이동은 송파구의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 올림픽공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 방이역을 중심으로 형성된 상업 지구에는 다양한 근린생활시설, 식당, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

최근 송파구 지역은 잠실 롯데월드타워 개발, 위례신도시와의 연계 등으로 인해 부동산 가치가 지속적으로 상승하는 추세이며, 특히 방이동 일대는 이러한 개발 호재의 수혜를 받고 있어 지역 상권의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 방이역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 본건 인근에 방이초등학교, 방이중학교, 방산고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 주변으로 다양한 마트, 병원, 은행, 관공서 및 올림픽공원이 인접해 있어 주거 생활의 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보와 같이 복수의 채권이 얽혀 있는 경우, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등의 제한사항이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 2005년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 중심지에 위치하며, 지하철역과 학교, 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있으나, 법적으로 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

인근 지역의 지속적인 개발과 함께 부동산 가치 상승이 기대되는 지역으로, 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 및 교육 환경: 지하철 5호선 방이역 인접 및 다수의 학군이 도보권 내에 위치합니다.

안정적인 주거지: 다세대, 단독, 아파트 등이 혼재된 도심 속 안정적인 주거 지역입니다.

매각 후 소멸되는 권리: 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 송파구 지역의 꾸준한 개발과 함께 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 면적(65.77㎡)을 고려할 때, 최근 유사 면적 거래 사례(55.59㎡, 51,900만원)의 단위 면적당 가격(약 933,620원/㎡)을 적용하면 614,314,000원에 육박하는 시세가 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가(501,000,000원)는 이러한 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

주변 시세 및 입지 조건, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 5억 5천만원 내외로 예상됩니다.

따라서, 5억 5천만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.