나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3429 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1021-8 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

3.

4.

5. 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3429 (1)

6. 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1021-8

7. 용도: 다중주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설 포함)

8. 경매구분: 부동산임의경매

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 감정가: 2,147,591,400원 (21억 4759만 1400원)

1.2. 면적 및 규모

3.

4.

5. 토지 면적: 131.60㎡ (약 39.81평)

6. 건물 면적: 233.82㎡ (약 70.73평)

7. 건축물 정보 (표제부 기준): 지하 1층, 지상 3층, 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018년 3월 30일.

1.3. 특이사항

3.

4.

5. 중복 병합 사건.

6. 일괄매각으로 제시외 건물 포함.

7. 건축물대장상 위반건축물 (옥탑 1층 무단 증축).

2. 입지조건

3.

4.

5. 2.1. 소재지 및 주변 환경

6. 본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 혼재된 주거 지역입니다.

7. 2.2. 교통

8. 본건은 지하철 2, 4, 7호선 이용이 가능한 사당역 및 4, 7호선 이수역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 도보 이용 가능한 거리에 다수의 버스정류장이 있어 지역 내 및 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

10. 2.3. 편의시설

11. 주변에 각종 상업시설, 병원, 마트 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

12. 2.4. 혐오시설

13. 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.

4.

5. 3.1. 등기부상 권리관계

6. 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 12일자 하나은행 근저당권(816,000,000원)입니다.

7. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 4월 4일자 하나은행 근저당권(816,000,000원)입니다.

8. 등기부상 확인되는 근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권, 전세권 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. 3.2. 임차인 현황

10. 본건에는 총 13명의 임차인이 등재되어 있습니다.

11. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

12. 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

13. * 임차인 김 (보증금 150,000,000원, 전입 2023-12-29)

14. * 임차인 김 (보증금 170,000,000원, 전입 2022-08-19)

15. * 임차인 노 (보증금 340,000,000원, 전입 2020-12-18)

16. * 임차인 노 (보증금 350,000,000원, 전입 2020-12-18, 1차 보증금 증액분)

17. * 임차인 박 (보증금 0원, 전입 2019-01-07)

18. * 임차인 백 (보증금 220,000,000원, 전입 2022-02-21)

19. * 임차인 유 (보증금 100,000,000원, 전입 2023-04-10)

20. * 임차인 이 (보증금 150,000,000원, 전입 2020-09-07)

21. * 임차인 이 (보증금 157,500,000원, 전입 2020-09-07, 1차 보증금 증액분)

22. * 임차인 이 (보증금 65,000,000원, 전입 2022-04-05)

23. * 임차인 정 (보증금 185,000,000원, 전입 2022-01-04)

24. * 임차인 주 (보증금 160,000,000원, 전입 2022-01-14)

25. * 임차인 최 (보증금 30,000,000원, 확정 2023-10-27)

26. 주의: 임차인 정보 중 일부(박제영, 최온겸)는 보증금 또는 전입/확정일자 정보가 일부 누락되었으나, 모두 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

27. 3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

28. 말소기준권리는 2017년 9월 12일자 하나은행 근저당권입니다.

29. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

3.

4.

5. 4.1. 주변 시세

6. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 사당동의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

7. * 2026년 4월 1일 거래: 79.86㎡, 120,000만원 (12억원), 2002년식

8. * 2026년 4월 1일 거래: 57.54㎡, 15,000만원 (1.5억원), 1990년식

9. * 2026년 4월 7일 거래: 16.22㎡, 55,000만원 (5.5억원), 2017년식

10. 상기 거래 사례들은 면적과 가격의 편차가 매우 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 특히 57.54㎡ 거래 건의 가격은 시세 대비 현저히 낮은 것으로 보입니다.

11. 본건 다중주택은 토지 131.60㎡, 건물 233.82㎡ 규모이며, 감정가는 2,147,591,400원 (약 21.5억원)입니다.

12. 감정가는 제시된 주변 시세 사례들의 최고가(12억원)보다 높으나, 이는 본건의 넓은 면적, 다중주택으로서의 수익형 부동산 가치, 입지 조건 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

13. 4.2. 건물 특성

14. 본건은 다중주택으로서, 단독주택 형태를 유지하면서도 여러 가구가 거주 가능한 구조입니다.

15. 제2종 근린생활시설이 포함되어 있어 상가 등 부가적인 수익 창출 가능성도 있습니다.

16. 총 연면적 233.82㎡로 비교적 큰 규모의 다중주택입니다.

5. 생활정보

3.

4.

5. 5.1. 주거 환경

6. 사당동은 서울의 주요 생활권으로, 편리한 교통과 다양한 편의시설을 갖춘 주거 지역입니다.

7. 5.2. 교육 시설

8. 본건 인근에는 사당초등학교, 동작중학교, 동작고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

3.

4.

5. 6.1. 불법 건축물

6. 본건은 건축물대장상 위반건축물(옥탑 1층 무단 증축)로 등재되어 있습니다.

7. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 향후 재산권 행사 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 관련 이행강제금 부과 내역 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9. 6.2. 중복 병합 사건

10. 본건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차의 복잡성 및 이해관계자 간의 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

3.

4.

5. 본건은 서울 동작구 사당동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 다중주택입니다.

6. 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 리스크가 비교적 적습니다.

7. 다만, 위반건축물 등재 사실은 향후 명도 및 재산권 행사, 건물 활용에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

8. 위반건축물 문제 해결 방안 및 비용, 그리고 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

3.

4.

5. * 서울 도심 접근성이 뛰어난 사당동의 핵심 입지.

6. * 토지 및 건물 규모 대비 합리적인 감정가 산정 가능성 (추가 시세 조사 필요).

7. * 말소되는 권리들로 인해 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계.

8. * 위반건축물 해소 시 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. * 다중주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

3.

4.

5. 감정가: 2,147,591,400원

6. 인수 보증금: 0원

7. 본건의 예상 입찰가는 감정가(2,147,591,400원)를 기준으로 하되, 위반건축물 등재로 인한 리스크와 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

8. 주변 시세와 위반건축물 해소 가능성, 이행강제금 규모 등을 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 전략을 권장합니다.

9. 추정 입찰가 범위: 1,600,000,000원 ~ 1,900,000,000원 (16억 ~ 19억원)

10. 상기 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 물건 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사, 위반건축물 관련 상세 조사, 명도 협상 결과, 최종 임대 수익률 분석 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

11. 투자를 결정하시기 전, 반드시 관련 전문가와 심도 있는 상담 및 현장 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.