나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27914 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2545 보성리 제주아이파크스위트알 3층103동301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 “구억리사무소” 북서측 근거리에 위치하며, ‘제주영어교육도시’내로서 공동주택,근린생활시설 등이 혼재한지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 간선도로변으로 도로 및 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

"철근콘크리트구조 슬래브지붕" 지하1층, 지상4층건내 제3층 제103동301호로
외벽:제주판석, 드라이비트 마감.
내벽:-
천장:-
바닥:-
창호:샤시창.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형이며 인접토지 및 도로대비 대체로 평탄한 업무시설(오피스텔)건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m도로, 북서측으로 노폭 약 12m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 일반도로(2021-12-29)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경27914 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2545 보성리 제주아이파크스위트알 3층103동301호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축 연도: 2020년 07월 08일

토지 면적: 124.71㎡ (약 37.7 평)

건물 면적: 175.59㎡ (약 53.1 평)

감정가: 1,520,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 “구억리사무소” 북서측 근거리에 위치하며, ‘제주영어교육도시’ 내에 자리하고 있어 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 도로 및 교통 사정이 양호합니다. 본건은 북동측으로 노폭 약 20m 도로, 북서측으로 노폭 약 12m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 12m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 조용욱 근저당권 (채권금액 1,000,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 2022년 02월 25일 접수된 조용욱 근저당권 (말소기준권리)

* 2024년 06월 12일 접수된 조용욱 임의경매 개시결정 (채권금액 1,025,199,999원)

* 기타 을구의 말소 예정 권리들

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 현황조사 시 임차인 관련하여 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 다만, 감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으며, 관리소장의 진술에 의하면 조사일 기준(2024.07.05) 본건 건물에 미납 관리비 502,240원이 있다고 합니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주영어교육도시 내는 국제학교 설립 및 교육 관련 시설 집약으로 인해 특수한 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 이러한 지역적 특성은 오피스텔의 수요와 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제주영어교육도시 내에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설과의 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육시설

본건의 가장 큰 장점은 제주영어교육도시 내에 위치한다는 점입니다. 이는 국제학교 학생, 교직원, 관련 종사자 등 특정 수요층을 대상으로 한 임대 및 거주 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

본건 토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 이 외에도 일반도로, 가축사육제한구역, 여러 등급의 경관보전지구 및 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납

공용부분 관리비 미납액 502,240원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 잔금 납부 시 함께 정산해야 할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 이는 실제 내부 상태가 감정평가 시 상정된 통상적인 상태와 다를 수 있다는 점을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주영어교육도시라는 독특한 입지적 장점을 가진 오피스텔입니다. 국제학교 등의 교육 환경으로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항, 내부 확인의 어려움, 미납 관리비의 인수 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주영어교육도시 내의 희소성 있는 오피스텔 물건

* 안정적인 임대 수요 기반 (국제학교 교직원, 학생, 관련 종사자 등)

* 감정가 대비 입찰가격을 낮출 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,520,000,000원이며, 가장 최근 매매 사례는 2022년 2월 1,540,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 감정가가 시세 대비 약간 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다. 제주영어교육도시의 특수성을 고려하고, 잠재적 리스크(내부 확인 곤란, 미납 관리비 등)를 감안할 때, 감정가 대비 95%~97% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 1,450,000,000원 ~ 1,480,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 재확인, 임대 시장 동향, 기타 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.