나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4317 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산99 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4317 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산99 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경4317 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산99 | 감정가: 3,009,440,000원 | 최저가: 722,567,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경4317)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경4317 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산99

용도: 임야 (토지매각)

총 토지면적: 19,060.00㎡ (약 5,760.15평)

감정가: 3,009,440,000원

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 일괄매각 조건임. "기호 2" 토지 지상에 제2종근린생활시설(휴게음식점) 신축허가(2021-02-16)가 존재함.

아파트 전용/분양면적: 해당 없음 (임야 매각 건)

1.2. 입지조건

최고의 입지:

본건 토지는 제주도의 대표적인 관광 명소인 "제주돌문화공원" 동측 인근에 위치하며, 에코랜드 등 주요 관광지가 밀집된 중산간 임야지대에 해당합니다.

주변 환경은 관광 관련 시설 및 임야 등으로 형성되어 있어, 관광객 유입이 많은 지역적 특성을 가집니다.

교통 접근성:

"기호 2 및 3" 토지까지 차량 진출입이 용이하며, 특히 "기호 2" 토지에 인접하여 노선버스정류장이 소재하고 남조로(99호선 지방도)에 직접 접하고 있어 제반 교통사정은 매우 양호한 수준입니다.

1.3. 권리분석

경매 종류 및 매각:

본건은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지(임야)입니다.

공부와의 차이나 제시목록 외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

특이 권리:

본건은 기호 1, 2, 3 토지 모두를 일괄매각하는 조건입니다. 부분 매수(입찰)는 불가합니다.

등기부 상 복잡한 권리 관계는 보고서에 제시되지 않았으나, 제시외 물건이 없고 공부와의 차이가 없으므로 권리분석상 큰 위험은 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 말소기준권리 및 임차인 유무 확인이 필수입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본건은 제주를 대표하는 대형 관광지인 제주돌문화공원 및 에코랜드 등의 핵심 인프라가 주변에 집중된 중산간 지역입니다.

특히 "기호 2" 토지에는 이미 제2종근린생활시설(휴게음식점) 신축 허가가 존재하여, 토지 취득 후 즉시 상업용 시설(카페, 식당 등)로 개발하여 관광객을 대상으로 하는 상권에 편입될 수 있는 잠재력이 매우 높습니다.

생활정보 및 주변 시설:

주변은 관광지와 일부 근린생활시설, 임야가 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지로서의 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 부족할 수 있습니다.

그러나 남조로에 직접 접하여 있어 접근성이 뛰어나고, 주변에 관광 관련 시설이 잘 갖추어져 있어 관광 또는 휴게 시설 운영 측면에서는 최적의 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설 여부:

제시된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 토지 주변은 제주돌문화공원, 에코랜드 등의 유명 관광지와 맛집, 대형 스타벅스 매장 등이 위치한 지역으로 파악되며, 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한:

본건 토지는 공통적으로 생산관리지역이지만, 경관보전지구2등급, 생태계보전지구4-1/4-2등급, 지하수자원보전4등급 및 특별관리구역 등 다양한 보전 관련 규제가 중첩되어 있습니다.

이러한 중첩된 규제로 인해 토지 개발 행위 시 건축물 규모, 용도, 건폐율 및 용적률 등에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 매수 전 제주시 건축 관련 부서에 정확한 개발 가능 여부를 확인해야 합니다.

토지 현황 리스크:

기호 1과 기호 3 토지는 각각 약 15m, 약 10m 내외의 고저차가 있는 자연림 상태입니다. 개발 시 상당한 규모의 토목공사 및 비용이 수반될 수 있습니다.

기호 2 토지는 약 60%가 평지로 조성되어 있어 비교적 개발이 용이하지만, 잔여 부분은 자연림 상태입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 제주 중산간 관광 핵심축인 남조로에 인접한 대규모 임야(약 5,760평) 물건입니다.

개발이 제한적인 보전지역이 다수 중첩되어 있으나, 제주돌문화공원 등 대형 관광 인프라에 직접적인 영향을 받는 입지적 장점이 이를 상쇄할 수 있습니다.

특히 기호 2 토지는 이미 휴게음식점 신축 허가가 확보되어 있어, 토지 이용 규제를 극복하고 즉각적인 상업 활동으로 전환할 수 있는 '프리미엄'을 내포하고 있습니다. 일괄매각임을 감안하여 기호 1, 3의 토목 비용 및 개발 제한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1. 관광 특수 입지: 제주돌문화공원 및 에코랜드 인근으로 관광객 유동 인구가 높은 최고의 상업 잠재 입지.

2. 우수한 접근성: 왕복 2-3차로의 남조로(지방도)에 직접 접하며, 노선버스 정류장이 인접한 '도로 프리미엄' 보유.

3. 기 개발 허가: 기호 2의 휴게음식점 신축 허가를 활용하여, 토지 취득 후 빠른 시간 내에 상업용 시설(카페, 식당) 개발 및 운영 착수 가능.

4. 중장기 개발 잠재력: 대규모 토지 면적(약 5,760평)과 중로2류에 접한 이점을 바탕으로, 규제 완화 또는 특례 사업 추진 시 개발 가치가 급상승할 수 있는 잠재력 보유.

법원 정보

제주지방법원 경매2계