나이스옥션 법원경매 제주 2024타경23301 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 3064-1 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경23301 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 3064-1 동물 및 식물 관련시설 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경23301 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 3064-1 | 감정가: 808,010,600원 | 최저가: 194,004,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경23301 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 3064-1 외

용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황: 전, 과수원, 창고 등)

감정가: 금 808,010,600원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조

총 토지 면적: 7,188.00㎡ (약 2,174.43평)

제시외 토지 면적: 0.00㎡ (지분율: 718800)

총 건물 면적: 199.00㎡ (약 60.20평)

주요 제시외 건물 면적: 254.41㎡ (약 76.96평)

*제시외 포함 총 면적: 453.41㎡ (약 137.16평) (지분율: 19900)

건물 구조: 파이프조 판넬지붕 지상1층 (사용승인일: 1994.01.28)

현황 이용상태: 창고 (공부상: 축사)

1.3. 위치 및 주위 환경

본건은 제주시 애월읍 어음리 소재의 "아르떼뮤지엄제주" 북서측 근거리에 위치하고 있다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재된 중산간 농촌 지역의 특성을 보인다. 교통상황은 제반 차량 접근이 가능하여 무난한 편이다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현황은 전(밭), 과수원, 도로로 이용되고 있다. 기호(1, 6) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능하다는 감정 결과가 있다.

토지 이용계획상 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 확보에 유리하며, 주변의 개발 잠재력을 기대할 수 있다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)과 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 제주특별자치도의 각종 보전/제한 구역에 해당되므로 개발 행위 시 심도 있는 검토가 필요하다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 어음리는 애월읍의 중산간 지역으로, 해안가와 같은 상업적 중심 상권으로 분류되지는 않는다. 그러나 인근에 국내 최대 규모의 몰입형 미디어아트 전시관인 "아르떼뮤지엄제주"가 위치하고 있어 , 상당한 유동 인구(관광객)가 발생하는 지역이다. 또한, 제주힐링명상센터 등 관광 및 휴양 시설이 근거리에 있다 . 애월읍 자체가 제주도 내 관광지형 상권의 주요 축 중 하나이며 , 본건은 해당 관광 흐름의 배후지에 속한다고 볼 수 있다. 소규모 편의점(GS25)이나 리조트 등의 근린시설은 일부 확인되나 , 일반적인 주거형 상권의 편의 시설(학교, 대형마트 등)은 다소 부족한 농촌 지역의 특성을 보인다.

2.3. 혐오시설 유무

주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 중산간 지역으로, 조사된 바에 따르면 직접적인 대규모 공공 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등의 시설이 존재할 가능성은 상존하며, 본건 토지는 가축사육 전부제한구역으로 지정되어 있다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석 (말소기준 권리)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단된다. 다만, 감정평가서 및 매각물건명세서를 통해 정확한 임대차 관계(임대관계 미상) 및 등기부상의 권리 관계를 확인하여 인수되는 권리가 없음을 최종적으로 확정해야 한다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 목록 1, 4, 6 토지는 농지(전, 과수원)로 이용 중이므로, 최고가 매수신고인은 매각결정기일까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 한다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않는다.

재매각 사건: 본 사건은 '재매각' 사건으로 진행 중이다. 재매각은 이전 최고가 매수인의 잔금 미납 등으로 인해 다시 진행되는 경매를 의미하며, 이는 일반 경매보다 까다로운 조건(매수신청보증금 상향 등)이 부여될 수 있으므로 사전에 법원 공고문을 반드시 확인해야 한다.

제시외 건물 매각 포함: 건물 외 제시외 건물(총 254.41㎡ 상당)이 일괄매각에 포함되어 있으나, 건물의 용도가 공부상 축사에서 현황 창고로 변경되어 이용 중이다. 이는 건축법상 위반의 소지가 있을 수 있으므로 낙찰 후 양성화 또는 원상회복 가능성을 검토해야 한다.

토지 현황 불일치: 기호(4)는 공부상 과수원이나 현황은 전(밭)으로 이용 중이다. 이는 농지취득자격증명 발급 시 고려될 수 있는 사항이다.

3.3. 잠재적 리스크

농취증 미제출 리스크: 가장 큰 리스크이며, 미제출 시 보증금 몰수 및 재매각 진행의 원인이 된다. 농지 취득에 결격 사유가 없는 자가 입찰해야 한다.

맹지 및 도로 문제: 기호(1, 6) 토지가 지적상 맹지이다. 인접 토지를 경유하여 출입하는 현황 도로의 사법상, 공법상 지위(통행권 확보 여부)를 확인하지 않으면 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제한이 발생할 수 있다.

규제 리스크: 계획관리지역이라는 장점에도 불구하고, 경관/생태계/지하수 보전지구 규제로 인해 개발 범위나 밀도에 제약이 따를 수 있다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 중산간 지역의 대규모 토지(약 2,174평)와 부속 건물을 일괄 매각하는 건이다. 주변에 "아르떼뮤지엄제주" 등 유명 관광 시설이 위치해 있어 관광 인프라 배후지로서의 잠재력이 높다. 토지 이용의 제한(농취증, 각종 보전지구)과 지적상 맹지 리스크를 감안해야 하지만, 계획관리지역이라는 점과 대규모 면적을 활용하여 농업+관광+체험 복합 시설 등으로의 개발을 고려하는 투자자에게 적합해 보인다.

4.2. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 제주도 내에서 2천 평이 넘는 계획관리지역 토지를 한 번에 확보할 수 있는 기회이다.

관광 접근성: 제주 최고 인기 관광지 중 하나인 아르떼뮤지엄 인근에 위치하여, 향후 관광/체험/숙박(제한적) 관련 개발 수요를 기대할 수 있다.

지리적 이점: 중산간 지역으로 해안가에 비해 상대적으로 규제가 덜한 토지 이용 계획을 수립할 수 있다. (단, 각종 보전지구 규제는 반드시 확인 필요)

법원 정보

제주지방법원 경매2계