나이스옥션 법원경매 제주 2024타경23554 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1283-5 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경23554 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1283-5 전 경매

• 사건번호: 2024타경23554
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1283-5
• 감정가: 21,249,800원
• 최저가: 2,500,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

제주지방법원 경매2계 2024타경23554 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1283-5 | 감정가: 21,249,800원 | 최저가: 2,500,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경23554 (3)

1.1. 사건 개요

본 보고서는 제주지방법원 2024타경23554 (3) 사건으로 진행 중인 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재 '전(밭)'에 대한 토지 일부 지분 매각 물건 분석입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 지분 매각 및 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수인 특수한 조건을 가지고 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1283-5

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지면적: 684.00㎡ (약 206.91평)

토지 지분율: 7435.080000000001 (본 건의 매각 대상 지분으로, 정확한 지분 비율 확인 필요)

감정가: 21,249,800원

채무자/소유자: 송OO

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능, 재매각

2. 입지 및 물건 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재 '영락리 마을회관' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 주로 농경지가 분포하는 지역입니다. 감정평가서상 기호 (1, 3)의 위치와 유사하며, 주변에 단독주택 일부도 혼재되어 있습니다. 영락리 마을은 평탄한 지형을 이루고 있으며, 마늘, 파, 감귤 등을 주로 재배하는 농촌 마을입니다.

2.2. 형태 및 교통 상황

토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 '전' 상태입니다.

교통 상황은 본 물건(1283-5)이 감정평가서상 기호 (1, 3)의 위치와 유사하다는 전제하에 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 다만, 감정평가서상 기호 (1, 3)은 **맹지**로 기재되어 있어, 해당 지번(1283-5)이 맹지인지 여부에 대한 현장 및 공부 확인이 필수입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건은 '계획관리지역'에 속해 있어 상대적으로 개발 가능성이 높은 용도지역에 해당합니다.

이 외에도 '가축사육제한구역', '경관보전지구5등급', '생태계보전지구5등급', '지하수자원보전3등급', '지하수자원특별관리구역' 등 다양한 법적 제한이 중첩되어 있으므로, 건축 행위 및 용도 변경 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이 사항

본 건은 **토지 일부 지분 매각** 건으로, 전체 토지(684.00㎡) 중 채무자 소유의 일부 지분(7435.080000000001)만이 매각 대상입니다. 지분 매각 특성상 낙찰 후 타 공유자와의 *공유물 분할 협의 또는 소송*이 필수적으로 요구됩니다. 또한 본 건은 **재매각** 물건으로, 기존 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 다시 경매가 진행되는 경우에 해당합니다.

3.2. 권리 관계 및 주의 사항

- **농지취득자격증명(농취증) 필수:** 본 물건은 지목 및 현황이 '전(농지)'이므로, 최고가 매수인은 **매각 결정 기일**까지 관할 행정 기관으로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다.

- **공유자 우선 매수:** 타 공유자가 법원에 공유자 우선 매수 신고를 할 수 있습니다. 이 경우 공유자가 낙찰자로 지정되며, 해당 공유자는 매각 기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 합니다.

4. 분석 및 투자 의견

4.1. 상권 및 주변 환경 분석

본 물건은 상권 분석이 아닌 토지 이용 가치 분석이 요구됩니다. '계획관리지역'에 속해 있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 주변이 농경지 중심이고 다양한 보전 지구로 묶여 있어 개발의 폭이 제한적일 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설 여부

- **생활 정보:** 본 건은 '영락리 마을회관' 인근에 위치하며, 영락리는 '머물면서 치유하는 마을'을 비전으로 정하고 농촌다움을 유지하려는 노력을 하고 있는 마을입니다.

- **혐오 시설:** 서귀포시 대정읍 영락리 인근에서 광역 폐기물 소각 시설 유치 경쟁이나 다른 혐오 시설 관련 정보는 특별히 확인되지 않았습니다. (단, 소각 시설 입지 선정은 안덕면 상천리에서 진행된 바 있으므로 영락리와의 거리를 확인해야 합니다.)

4.3. 잠재적 리스크 검토

- **지분 매각 리스크:** 가장 큰 리스크로, 타 공유자와의 협의 실패 시 공유물 분할 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소모됩니다.

- **농취증 미제출 리스크:** 농취증 발급 불가 시 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 농지 소유 제한 규정을 반드시 확인해야 합니다.

- **맹지 리스크:** 감정평가서 기재상 맹지일 가능성이 높아, 건축을 위한 도로 확보(진입로 사용 승낙 등)가 불가능할 경우 토지 이용 가치가 크게 하락할 수 있습니다. (정확한 지번 확인 필요)

4.4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 '계획관리지역' 내 토지라는 장점과 지분 매각, 농취증 필수, 맹지 가능성이라는 명확한 단점을 동시에 가지고 있습니다.

**종합 의견:** 토지 자체의 잠재력보다는 **지분 정리를 통한 수익**을 목표로 해야 하는 물건입니다. 투자 전 반드시 *공유자의 성향 파악*과 *농취증 발급 가능 여부*에 대한 사전 확인이 필요합니다.

**투자 포인트:**

- **계획관리지역:** 향후 제주 토지 개발 수요 발생 시 지분 정리 용이성 기대.

- **재매각:** 감정가 대비 저감된 금액으로 진행될 경우, 지분 정리 비용을 감안한 높은 수익률 확보 기회.

- **공유자 협상 전략:** 낙찰 후 타 공유자와의 원만한 협의를 이끌어낼 수 있는 협상 능력이 최종 수익을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계