나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69273 [1] 전라남도 화순군 도암면 천태리 773 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69273 [1] 전라남도 화순군 도암면 천태리 773 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매11계 2024타경69273 | 소재지: 전라남도 화순군 도암면 천태로 62-7 | 감정가: 159,302,720원 | 최저가: 57,095,000원 | 용도: 단독주택

1. 화순 지원 2024타경69273 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경69273 (1)

소재지: 전라남도 화순군 도암면 천태리 773

용도: 단독주택

감정가: 159,302,720원

토지면적: 684.00㎡ (약 206.9 평)

건물면적: 99.79㎡ (약 30.2 평)

건물 제시외면적: 89.20㎡ (약 27.0 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 이OO

채권자: 도OOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 화순군 도암면 지월리 소재 "지장마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 소재한 순수 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나 동측에 노폭 약 4-5m의 시멘트포장 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.3. 권리분석

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 중 태양광발전시설 2-4만 매각(제시외 건물 2-1 내지 2-3 및 저온냉장고 1동은 제외). 목록2 및 제시외 목록 2-1 일부가 타지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되어 정확한 경계 및 위치는 측량 요함.

1.4. 상권분석

본 물건은 전라남도 화순군 도암면 지월리 "지장마을" 인근의 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 분석은 제한적이며, 주로 농업 활동과 관련된 지역 특성을 보입니다. 인근 마을의 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 일반 목구조 슁글마감지붕 단층 건물로서, 외벽은 사이딩판넬 및 벽돌 마감, 내벽은 편백, 타일, 벽지 등 마감이며 창호는 새시창임.

이용상태: 단독주택(복층)으로 이용 중임.

설비내역: 일반적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물: 제시외 건물로 판넬조 슁글마감지붕 단층 법당(약 60.0㎡), 조립식판넬조 판넬지붕 단층 화장실(약 6.0㎡), 조립식판넬조 판넬지붕 단층 다용도실(약 23.2㎡)이 있으며, 경량철골조 태양광판넬지붕 단층 태양광발전시설이 있습니다. (단, 태양광발전시설 2-4만 매각, 일부 제시외 건물 제외)

임대관계: 미상임.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 법정지상권의 성립 여부는 본 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 권리 관계입니다. 등기부등본 확인과 함께 현장 조사를 통해 성립 여부 및 범위를 명확히 파악해야 합니다.

경계 확인 필요: 목록2 및 제시외 목록 2-1 일부가 타 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되므로, 정확한 경계 및 위치 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 이는 소유권 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

가축 사육 제한: 생산관리지역이며, 개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 등 다양한 가축 사육에 대한 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

진입로 문제: 지적도상 맹지에 해당하므로, 현재 개설되어 있는 동측 진입로의 이용 권한, 실제 이용 가능 여부 및 도로 유지 보수에 대한 확인이 필요합니다.

제시외 건물 매각 제외: 태양광발전시설 중 일부와 저온냉장고는 매각 대상에서 제외되므로, 이 부분에 대한 명확한 파악과 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 도암면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 주택 및 여러 부속 건물을 갖추고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 환경입니다. 차량 접근은 가능하나 지적도상 맹지이며, 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물 일부 경계 불분명 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 등 토지 이용 규제가 존재합니다. 전반적으로 농촌의 전원생활을 위한 주택 또는 주말 주택 등으로 활용 가능성이 있으며, 권리 관계 및 현황 조사를 통해 리스크를 해소한다면 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 활용: 약 207평에 달하는 넓은 토지는 주택 외에 텃밭, 소규모 창고, 또는 추가적인 건축 등 다용도로 활용될 수 있는 잠재력을 제공합니다.

전원생활 수요: 귀농, 귀촌 또는 조용한 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

지역 특성 고려: 화순군 도암면은 운주사 등 문화 유적이 있고 특산물(고추)을 재배하는 지역으로, 지역 문화 및 특산물과 연계한 활용 방안도 모색해볼 수 있습니다.

잠재 가치 상승 가능성: 현재 제시된 감정가를 고려할 때, 권리 관계를 명확히 하고 현황을 정확히 파악하여 잠재적 리스크를 관리한다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매11계