나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4433 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1536 해운대자이2차1단지 103동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해운대공업고등학교 북측 인근에 위치하는 해운대자이2차1단지 103동 21층 2101호로서, 주변은 대단지 공동주택, 근린생활시설 및 북측 임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 지하철2호선(벡스코역), 시내버스 정류장 및 근거리에 동해선(벡스코역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 32층건 내 21층 2101호로서(사용승인일:2018.01.31),
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수, 위생설비 및 승강기설비, 도시가스 공급설비, 화재경보 및 소화전설비, 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 주위는 대체로 남서하향 완경사를 이루고 있으며, 부정형의 토지로서 공동주택(아파트 총8개동 813세대)부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 왕복3차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(2006.12.13)(접함), 중로2류
(폭 15m-20m)(88.5.10)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(2007.1.24)(접함), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는 11.10.6 변경)<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역(주택재개발정비구역(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경
정비법>, 철도보호지구<철도안전법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경4433 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1536 해운대자이2차1단지 103동 21층 2101호

용도: 아파트

감정가: 998,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

사용승인일: 2018년 1월 31일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 32층 건물 내 21층 2101호

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.86㎡ (약 13.27평)

토지 지분: 43.8605㎡ (약 13.27평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9188㎡ (약 25.69평)

* 비고: 해당 물건의 정확한 분양면적(공급면적) 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적인 84㎡ 전용 면적 아파트의 경우, 약 105~110㎡ (약 32~33평) 내외의 분양면적을 가집니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해운대공업고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 공동주택, 근린생활시설 및 북측 임야지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 부산 지하철 2호선 벡스코역, 시내버스 정류장, 동해선 벡스코역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접면

본건 남측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 전체 채권 총액은 1,116,190,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2020년 4월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 638,400,000원)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서, 매각으로 인해 인수해야 하는 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 비고: 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 확인되지 않았습니다. 따라서, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 단지 정보

본건은 해운대자이2차 1단지에 속하며, 총 8개 동, 813세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 2018년 1월 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 해운대구라는 입지적 특성상 다양한 상업, 문화, 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (제공된 자료 내 구체적인 편의 시설 명칭은 기재되지 않았습니다.)

5.2. 교육 시설

해운대공업고등학교가 인근에 있으며, 국제외국어고등학교, 문화여자고등학교, 해원초등학교 등 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 단지 내 부대 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 철도보호지구 등에 속합니다. 특히 '정비구역' 지정은 향후 재개발 또는 정비사업 진행 가능성을 내포하나, 사업 진행 지연 또는 변경에 따른 불확실성도 존재할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 정보가 미상으로 남아있어, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. (상기 권리 분석 3.4. 임차인 분석 참고)

6.3. 기타 리스크

제공된 자료만으로는 주변에 혐오시설 등이 위치할 가능성에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 해당 물건은 도심 내 대규모 주거 단지에 위치하므로 일반적인 혐오시설 입지 가능성은 낮아 보입니다. 본 분석은 제공된 정보에 한정되며, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

부산의 핵심 주거 지역인 해운대구에 위치하며, 우수한 도심 접근성과 뛰어난 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

7.2. 단지 및 건물 특징

해운대자이2차는 높은 브랜드 가치를 지니고 있으며, 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축에 속합니다. 21층의 고층 유닛으로 일조권 및 조망권 확보가 유리합니다.

7.3. 시장 전망

최근 실거래가가 감정가 대비 높게 형성되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다. 해운대 지역 부동산 시장의 꾸준한 수요를 고려할 때, 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 탁월한 입지에 자리한 신축 아파트로, 뛰어난 교통망과 생활 편의 시설을 제공합니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하지만, 임차인 정보 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 관리해야 합니다. 재개발/정비구역 지정은 미래 가치 상승의 잠재 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 998,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월-7월):

* 84.76㎡, 22층: 1,200,000,000원 (약 1415만원/㎡)

* 84.96㎡, 21층: 1,160,000,000원 (약 1365만원/㎡)

분석:

본 건은 84.92㎡(약 25.69평), 21층 유닛으로, 최근 유사 면적 및 층수의 매매 사례를 고려할 때 시장가는 약 11억 6천만원에서 12억원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 9억 9천 8백만원보다 상당히 높은 수준입니다.

안정적인 시세 차익 확보를 위해, 시장가 대비 합리적인 할인율을 적용하고 감정가를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 1,050,000,000원 ~ 1,100,000,000원 (10억 5천만원 ~ 11억원)

최적 입찰가 제안: 1,070,000,000원 (10억 7천만원)

* 비고: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인, 경쟁 물건 분석, 법원 집행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.