나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106780 [1] 부산광역시 남구 문현동 486-36 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경106780 [1] 부산광역시 남구 문현동 486-36 대지 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매6계 2024타경106780 | 소재지: 부산광역시 남구 문현동 486-36 | 감정가: 218,800,000원 | 최저가: 75,048,400원 | 용도: 대지

1. 부산동부지원 2024타경106780 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경106780 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 486-36

용도: 대지

감정가: 218,800,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

토지 지분율: 4000

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%, 일괄매각(제시외 건물 제외)

2. 입지조건

물건 소재지는 부산광역시 남구 문현동 소재 '성동초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 등이 형성된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 다소 제한적이나, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 2필 일단의 사다리형 대지로, 현재 주거용 건부지(단독주택 용지)로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로 폭 약 2미터 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 지상에 존재하는 건물(제시외 건물 60.00㎡)은 매각에서 제외됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 토지 상의 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 감정가는 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 고려하여 산정되었습니다. 또한, 본 건은 '재매각'으로 진행되는 건이므로, 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 문현동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으나, 토지이용계획상 '일반상업지역'에 해당합니다. 이는 향후 지역 개발에 따라 상업적 용도로의 전환 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 성동초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요는 확보되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 성동초등학교와 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능하며, 시내로의 이동은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 및 그 범위는 본 건 토지 이용에 있어 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 제시외 건물과의 관계, 그리고 법정지상권 성립 시 토지 사용 제한 및 건물 소유자와의 협상 필요성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 본 건은 재매각 건으로, 이전 유찰 사유나 특별한 문제가 있었는지 확인이 필요합니다. 매각 제외되는 60㎡ 규모의 제시외 건물이 토지에 영향을 미치고 있어, 향후 철거 또는 점유 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 인접 도로의 폭이 2미터 이내로 협소하여 차량 접근성이 좋지 않은 점도 단점으로 작용할 수 있습니다. 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계 확인이 어려워, 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지만 매각되는 건으로, 토지 상의 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 매우 높아 권리관계가 복잡한 편입니다. 이는 토지 소유권 행사에 직접적인 제약을 가할 수 있는 중대한 사안입니다. 현재는 주거 지역이지만 일반상업지역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 보여주나, 협소한 토지 면적과 좋지 않은 도로 접근성을 고려할 때 즉각적인 상업적 활용에는 어려움이 있을 수 있습니다. 재매각 건이라는 점과 제시외 건물의 존재를 감안할 때, 철저한 현황 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

일반상업지역으로 지정된 토지이용계획은 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다. 법정지상권 등 복잡한 권리 관계로 인해 시장 가격보다 저평가될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 노려볼 수 있습니다. 다만, 이러한 장점은 명확한 권리관계 파악과 합리적인 가격 산정이 전제될 때 유효합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매6계