나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106053 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 2층 201호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106053 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 2층 201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경106053 | 소재지: 울산광역시 남구 중앙로242번길 6, 2층 201호 (신정동,대상웰리움) | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 100,940,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경106053 (1) 대상웰리움 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106053 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 2층 201호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 206,000,000원

토지면적: 9.60㎡ (약 2.90 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.73㎡ (약 17.46 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분율: 960.0000000000001% (건축물대장상 표기 방식에 따른 것으로 보임)

건물 지분율: 5773 (건축물대장상 표기 방식에 따른 것으로 보임)

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산중앙초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지대로 이루어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산중앙초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채무자는 노OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항에 따르면, 본건은 집합건축물대장상 "오피스텔"로 등재되어 있으나 실제 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

가장 중요한 권리 사항은 2025년 8월 26일자 채권자 겸 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 '대항력포기확약서'입니다. 이에 따라, 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임대차 관련 부담이 승계되지 않음을 의미하며, 감정평가액을 최저매각가격으로 하는 새로운 매각기일이 지정되었습니다.

따라서, 현재 파악된 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 남구 신정동 일대는 일반상업지역으로, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히, 인근에 울산중앙초등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 예상되며, 배후 주거단지 및 상업시설과의 연계성도 우수합니다. 다양한 편의시설과 상업시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 내 제2층 제201호이며, 2019년 10월 22일에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 일반적인 위생, 급배수, 도시가스, 화재탐지 및 경보, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징은 임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금반환채권이 없다는 점입니다. 이는 매우 긍정적인 부분이나, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종적인 재확인은 필수적입니다.

현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설(폐기물처리시설, 집창촌 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 울산 지역 일부에서 폐기물처리시설 설치 관련 주민 반발 사례가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

또한, 공부상 '오피스텔'이나 실제 '주거용'으로 이용 중인 점은 추후 관련 법규 적용이나 세금 문제 등에서 미세한 차이가 발생할 수 있으나, 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 2층 201호는 울산광역시청 및 울산중앙초등학교 인근에 위치한 주거용 오피스텔로서, 입지 조건이 매우 양호합니다. 주변 상권이 발달해 있고 교통이 편리하며, 건물 역시 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담이 해소된 점은 투자에 있어 매우 큰 장점으로 작용할 것입니다. 감정가 대비 시세 등을 면밀히 분석한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 울산광역시청과 울산중앙초등학교 인근 일반상업지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

2. **권리 관계 명확**: 주택도시보증공사의 대항력포기확약서로 인해 임대차보증금 관련 위험이 해소되어 매수인이 안심하고 낙찰받을 수 있습니다.

3. **신축 건물**: 2019년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신식 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

5. **잠재적 가치**: 주변 개발 가능성 및 임대 수요를 고려할 때, 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계