나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30158 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1910-26 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ""도시철도1호선 월촌역"" 북측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 북측 및 남측으로 폭 약 3미터
내외의 막다른 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m
~12m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
-외벽: 벽돌마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

(나)시멘트블록조 스라브지붕 단층건으로서,
-외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

(다)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
-외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

(라)시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서,
-외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 주택 및 소매점
(나): 화장실 및 창고
(다): 주택
(라): 화장실

설비내역

(가,다): 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
(나,라): 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 송현동 1910-26 소재 근린주택입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경30158 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 542,882,180원입니다.

토지 면적은 184.70㎡ (약 55.87평)이며, 건물 면적은 426.58㎡ (약 129.04평)입니다.

건물 제시외 면적은 46.50㎡ (약 14.07평)이며, 일괄매각 대상에 포함됩니다.

주요 용도는 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

채권자는 대OOOOOOOOO (대구가온신협으로 추정)입니다.

특이사항으로는 본 건이 정비구역으로 지정되어 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함된다는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 건축물 현황

건축물대장상 총괄표제부에 따르면, 해당 부지(184.7㎡)에는 총 연면적 190.04㎡ 규모의 주택으로 등록되어 있으며, 주건축물 2동 및 부속건축물 2동이 있습니다.

그러나 제공된 감정평가요약에 따른 건물 면적은 426.58㎡로, 제시외 면적 46.50㎡를 포함하면 총 473.08㎡에 달합니다. 이는 건축물대장상의 연면적과 차이가 있으므로, 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치하며, 도시철도 1호선 월촌역 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세장형이며, '주상용건부지'로 이용 중입니다.

본 건 남동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북측 및 남측으로는 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로가 소재하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 3월 22일 접수된 대구가온신협의 근저당권(을1, 채권최고액 300,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 326,728,490원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인 정현재가 존재하나, 전입일자(2020년 11월 23일)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

보증금 3,000,000원, 차임 0원이며, 확정일자는 2024년 6월 17일입니다.

인수되는 보증금은 0원이며, 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위에 따라 일부 미회수 가능성도 배제할 수 없으나, 이는 낙찰자의 인수 금액에는 영향을 미치지 않습니다.

4. 상권분석

본 건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린주택으로, 주거 및 근린생활시설이 복합적으로 활용될 수 있는 지역입니다.

월촌역 인근의 역세권 입지로서 유동인구가 존재하며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 및 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 일부 도로의 폭이 좁은 점은 상권 활성화에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 월촌역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (구체적인 쇼핑, 의료시설 등은 주변 탐문 필요)

* 교육시설: 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설과의 거리 및 관련 규제를 확인해야 합니다. (남부교육지원청 문의 요망)

* 주거환경: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 재개발 또는 재건축 사업 진행 시, 사업 추진 여부, 기간, 방식, 비용 부담 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

* 건물 면적의 이질성: 건축물대장상의 연면적과 감정평가상의 건물 면적 간 차이가 존재하므로, 실제 건물의 정확한 현황 및 면적, 구조, 이용 상태 등에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물 46.50㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 소유권, 철거, 명도 등의 문제가 발생할 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

* 협소한 도로: 북측 및 남측에 접한 3미터 내외의 막다른 도로는 건축법상 제한이나 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동의 월촌역 역세권에 위치한 근린주택으로서, 토지 184.70㎡, 건물 426.58㎡(제시외 46.50㎡ 포함) 규모에 감정가 5억 4천만원대의 물건입니다.

교통 및 생활 편의성은 양호한 편이며, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성은 긍정적인 요소입니다.

권리관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인 1인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 건축물대장과 현황 건물 면적 간의 차이, 제시외 건물의 존재, 정비구역 사업의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 입지적 장점과 개발 잠재력을 보유하고 있으나, 현황 조사 및 사업성 분석을 통해 리스크를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 역세권(월촌역)에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 도시 재생 및 재개발 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 토지 활용도: 넓은 대지면적과 함께 제시외 건물이 포함되어 있어, 토지 활용 계획에 따라 다양한 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 일반적인 연립/다세대 주택과는 다른 용도의 근린주택이며, 정비구역으로 지정되어 있어 시세 분석에 있어 직접적인 비교 대상 찾기가 어렵습니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매 사례(1억원~1억 7천만원대)는 본 건의 규모 및 용도와 차이가 커 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

현 상황에서 정확한 시세 산출을 위해서는 개별 공시지가, 지역 내 유사 근린주택 거래 사례, 향후 정비사업 계획 등을 종합적으로 고려한 감정평가사의 정밀 감정평가 결과가 중요합니다.

감정가는 542,882,180원이며, 이를 기준으로 낙찰가는 시세 및 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

정비구역 지정이라는 개발 호재를 고려하되, 건물 현황 확인의 어려움 및 사업 불확실성 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준인 약 4억 3천만원 ~ 5억 4천만원 사이에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 예측이며, 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.