나이스옥션 법원경매 경주 2024타경2575 [1] 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1069-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경2575 [1] 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1069-1 전 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2024타경2575 | 소재지: 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1069-1 | 감정가: 94,284,000원 | 최저가: 32,339,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

본 물건은 경주지원 2024타경2575 (1)호의 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1069-1번지 소재의 토지(전)입니다.

채무자는 이OO이며, 소유자 역시 이OO으로 확인됩니다.

채권자는 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 용도는 '전'입니다.

토지면적은 1163.64㎡ (약 352.00평)이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

제시외면적 또한 0.00㎡로, 오로지 토지만이 매각대상입니다.

토지 감정가는 94,284,000원으로 산정되었습니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경주시 내남면 덕천리 소재 "덕천2리 마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변 일대는 농경지, 임야, 축사, 농촌주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 관습상 농로를 통해서만 농기계 접근이 가능한 수준이며, 일반적인 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본건 토지는 북측에서 남측으로 약간 경사진 부정형 토지 형태를 가지고 있으며, 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태에 특이사항이 있습니다. 지적도상으로는 동측 덕천리 1232-10번지(지목: 도로)와 접하나, 이 부분은 실제 '둑' 등으로 이용되고 있습니다.

실제 접근로는 서측 및 남측으로 비포장(일부분은 보도 블럭 포장) 관습상 농로를 경유해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 재매각 물건입니다. 따라서 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

용도가 '전'(농지)이므로, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 미반환되므로 각별한 주의가 필요합니다.

관습상 농로를 통하여 본건 토지에 이르는 형태로, 도로 이용 권리 및 접근성에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 공법상 제한

본건 토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역'으로 지정되어 있어 비교적 개발 가능성이 높은 지역에 속합니다.

다만, '가축사육제한구역(일부제한(200))' 및 '공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)'으로 지정되어 있어 용도에 따른 행위 제한이 따릅니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 생활 여건

본건은 농경지 및 농촌주택이 밀집한 지역에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않으며, 일상적인 생활 편의시설은 인근 읍내 또는 시내를 이용해야 하는 다소 불편함이 있습니다.

5.2. 혐오 시설

감정평가서 및 검색 결과에 따르면, 주변 일대에 '축사'가 형성되어 있음이 확인됩니다 .

이는 매각 대상 토지의 가치에 영향을 미칠 수 있는 환경적 혐오 시설(악취, 소음 등)로 작용할 가능성이 높으므로, 현장 방문 시 축사의 위치 및 운영 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

재매각 물건이므로, 일반 경매(보증금 10%)에 비해 높은 매수보증금(20%)을 준비해야 합니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 따르므로, 매수 희망자는 농취증 발급 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 현황 리스크

지적도상 도로와 실제 이용 도로가 일치하지 않으며, 타인 토지를 경유하는 관습상 농로를 통해서만 접근이 가능합니다. 이는 향후 건축행위나 토지 이용에 있어 분쟁이나 제약의 원인이 될 수 있습니다.

토지의 형태가 부정형이며 경사가 있어, 토목공사가 수반될 경우 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 약 352평의 '전'으로, 지목상 개발 여지가 있는 토지입니다. 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 수익성이 기대됩니다.

그러나 재매각 보증금 20% 부담, 농취증 제출 의무, 그리고 관습상 농로를 이용해야 하는 도로 현황상 리스크가 복합적으로 존재합니다.

투자 전 반드시 농취증 발급 가능성 및 관습상 농로의 영구적 사용 가능성을 법률적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

계획관리지역 토지로, 향후 용도 변경 또는 개발 행위 시 유리합니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

주변에 축사가 있음을 인지하고, 농업용 또는 소형 창고 부지 등 해당 환경에 적합한 용도로 활용 계획을 수립한다면 리스크를 상쇄할 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매4계