나이스옥션 법원경매 경주 2024타경14356 [1] 경상북도 경주시 용강동 1703 경주용황스위첸 105동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재‘황남초등학교’북동측에 인접하여 위치하는 『경주
용황스위첸 제105동 제12층 제1201호 단위세대』로서 부근은 대규모 아파트단지, 각종 근린
생활시설, 학교, 단독 및 다가구주택 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 양호합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하며, 동측 인근에 왕복 6차선의 "산업로", 븍측 인근에
"강변로"가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 15층 건물 중 제12층 제1201호 단위세대로서
사용승인일 : 2013.04.29.
외 벽 : 석재, 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감,
창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 가로장방형으로서 인접 필지와 등고이며 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북동측 및 북서측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭
약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-03-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2019-03-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 토지의 대지권은 미등재 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현재 대지권 미등재 상태로 적정 대지지분을 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2024타경14356 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1703 경주용황스위첸 105동 12층 1201호

용도: 아파트

건물 규모: 15층 건물 중 12층

건물 면적: 전용면적 약 72.95㎡ (약 22.09평), 공급면적 약 72.95㎡ (약 22.09평)

토지 면적: 총 토지 면적 약 23,298.6㎡ (약 7,047.17평) 중 본건 지분 (단, 토지 등기상 대지권 미등재 상태)

감정가: 262,000,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 경주시 용강동 소재 ‘황남초등학교’ 북동측 인접지에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 대규모 아파트 단지, 각종 근린 생활시설, 학교, 단독 및 다가구 주택 등이 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호한 편입니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 왕복 6차선의 '산업로', 북측 인근에 '강변로'가 통과합니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 29일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 근저당권 (채권액 216,000,000원)입니다.

소멸 예정 권리: 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다.

채권자: (OOOOOOOOOO (채권자 정보는 마스킹 처리되었습니다.)

1.3. 상권분석

주변 상권: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

유사 물건 시세: 본 보고서 작성 시점에는 경주용황스위첸 단지 내 유사 면적 및 층수의 실거래가 정보 조사가 제한적이므로, 정확한 시세 비교는 추가적인 조사가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 주거 단지, 학교, 상업 시설 등이 주를 이루고 있어 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 공장 등)로 인해 주거 가치가 훼손될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 황남초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 본건 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 기준이 적용됩니다.

편의 시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 주거지로서 필요한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

의료 시설: 경주 시내에 위치하여 종합병원 등 의료 시설 이용이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

자연/녹지: 인근 지역에 대한 정보가 제한적이나, 일반적인 택지개발지구 내 아파트 단지로서 기본적인 녹지 공간은 확보되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등재: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기부등본상 토지 대지권이 미등재 상태로, 매수인이 법적 절차를 통해 별도로 대지권을 확보해야 할 수 있습니다. 이 과정에서 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 감정평가 시에는 적정 대지지분을 감안하여 평가되었으나, 실제 권리 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 전문회사 앞으로 경매가 신청된 유동화 물건입니다. 채권 회수 절차가 일반적인 채권자보다 복잡하거나 특수한 절차를 따를 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없으나(합계 0원), 실제 거주자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 내의 비교적 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 현재 토지 대지권이 미등재된 상태이며, 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 또한, 임대차 관계가 불명확한 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 관련 법률 및 절차에 대한 충분한 이해를 바탕으로 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2013년 4월 29일 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

안정적인 입지: 학교, 도로, 생활 편의시설 등 기본적인 인프라가 잘 갖춰진 주거 밀집 지역에 위치합니다.

저평가 가능성: 대지권 미등재와 같은 특수 물건으로 인해 경매 시장에서 일반 물건 대비 관심도가 낮을 수 있으며, 이러한 점을 활용하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 262,000,000원을 기준으로, 앞서 언급된 대지권 미등재, 유동화 물건, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~85% 선에서 입찰이 고려될 수 있으나, 정확한 입찰가 산정은 해당 지역의 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용(대지권 확보 관련 비용, 명도 비용 등)을 종합적으로 분석한 후, 전문가와 상의하여 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.