나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116521 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 955 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남경흥 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""천안봉서중학교"" 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있는 상가혼용
지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 대중교통 버스 정류장이 인근에 소재하는 등 교통상
황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형 평지로서, 지목 ""대""이고 현황 ""주상용건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(천안봉서중학교(상
대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 소재하고 있는 관상수 등은 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평
가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 5층 건물로서,
(사용승인일: 2010.09.01.)
외벽: 판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 및 벽지, 타일, 페인팅 마감 등,
바닥: 대리석 붙임 및 마루깔기, 타일 마감 등,
창호: 강화유리 및 하이새시, 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호(2) 건물은 ""제1종근린생활시설(1층(상호명:HOLLYS COFFEE)), 제2종근린생활시설
(2층(상호명:알을품은닭갈비(임시휴업))), 단독주택, 오피스텔""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, EV설비, 단독주택 및 오피스
텔 부분은 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 기호(2) 건물 1층의 테라스, 5층의 테라스 및
새시, 옥탑 1층의 새시 등은 건물의 부합물로서 재조달원가 산정시 이를 고려하는 등
건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경116521 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 955

용도: 근린주택

감정가: 3,384,445,400원

토지면적: 583.30㎡ (약 176.42평)

건물면적: 1492.14㎡ (약 451.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2010년 9월 1일

건축물 주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택, 업무시설

건축물 상세: 철근콘크리트(슬라브) 지붕 5층 건물. 외벽 판넬 및 석재붙임, 내벽 인테리어 및 벽지, 바닥 대리석 및 타일 마감. 1층에는 HOLLYS COFFEE, 2층에는 알을품은닭갈비(임시휴업) 등 근린생활시설이 입점해 있으며, 단독주택 및 오피스텔로 이용 중.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 천안봉서중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상가혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(천안봉서중학교) 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

을24 (토지 등기부) / 을16 (건물 등기부) - 중소기업은행 근저당권 (2018년 6월 11일 접수, 채권최고액 2,900,000,000원)

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 강신재 → 강우람 → 주식회사이레성건원 순으로 이전되었습니다.

* 근저당권: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 임의경매: 중소기업은행 (2024년 11월 25일 접수, 경매청구금액 2,363,489,655원)

* 압류: 천안시 (세무과)

* 주택임차권: 다수의 주택임차권이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 전세권설정: 이태연 (말소 예정)

임차인 현황:

총 28명의 임차인이 확인되었습니다.

주요 사항으로, 다음 임차인은 대항력을 갖추고 있어 인수 여부 및 보증금 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 강혜미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011.04.07, 대항력 있음 (비고: 해당 임차인의 보증금 및 인수 금액은 별도 확인 필요)

* 장명화: 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2015.11.13, 대항력 있음 (비고: 해당 임차인의 보증금 및 인수 금액은 별도 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 사항은 별도 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 유동화 물건.

1.4. 상권분석

본 물건은 상가와 주택이 혼합된 근린주택으로, 1층에는 프랜차이즈 커피숍(HOLLYS COFFEE)이 입점해 있어 유동 인구 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 아파트단지와 주택가가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 업무시설도 분포하고 있어 상권의 복합적인 활용이 가능합니다.

2.5. 생활정보

* 교육시설: 천안봉서중학교가 인근에 위치하며, 학교 주변 구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 대중교통 버스 정류장이 가까워 천안 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지구에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강혜미, 장명화 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생이나 명도 지연의 위험이 있습니다. 이들의 보증금 및 관련 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화된 물건의 특성상 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차가 수반될 수 있습니다.

* 건물 용도 복합성: 근린생활시설, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 용도의 임차인이 공존하므로, 상가와 주거 공간 간의 상충 가능성이 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 상가혼용지대에 위치한 근린주택으로, 현대적인 건물(2010년 사용승인)이며 다양한 업종의 근린생활시설 및 주거시설을 갖추고 있어 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 및 인수 비용 측면에서 상당한 주의가 요구됩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 권리가 소멸되지 않을 가능성을 염두에 두고 철저한 사전 조사가 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 활발한 상권: 1층 HOLLYS COFFEE 입점 등 상업적 가치가 높은 시설이 운영 중입니다.

* 안정적인 수요: 주변 주거 밀집 지역으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 현대적 건물: 2010년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지 활용도: 제2종일반주거지역으로 향후 재건축 등 토지 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가는 3,384,445,400원입니다.

제공된 주변 다세대/연립주택 매매 정보는 본 건의 근린주택 규모와 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 감정가 수준은 지역 내에서 상당한 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크 요인인 '대항력 있는 임차인' (강혜미, 장명화)의 존재는 명도 비용 및 시간 지연 가능성을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 80%~90% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 2,700,000,000원 ~ 3,050,000,000원

이는 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인 권리관계 상세 분석, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.