나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20365 [1] 충청남도 예산군 응봉면 376-2 등촌리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 응봉면 등촌리 소재 “상동마을” 남동측 인근에 위치하며,
주위는 예당호 주변에, 소규모 음식점, 단독주택, 농경지, 자연림 상태의 "임야"
등이 혼재하여, 제반 주위 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(1,2,4-11)토지 남서측으로 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2-6,9) : 부정형 완경사, 기호(7) : 부정형 급경사, 기호(8,10,11) : 삼각형
완경사지이며, 기호(1) : 주거나지, 기호(2) : 단독주택, 기호(4,10) : 전, 기호(5)
: 전 등, 기호(6) : 묵전, 기호(7) : 자연림, 기호(8,9,11) : 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 본건 기호(1)토지 : 남동측으로 노폭 약 3-4m정도,
기호(2)토지 : 남서측으로 노폭 약 3-4m정도,
기호(4)토지 : 북서측으로 노폭 약 3-4m정도,
기호(5)토지 : 남동측으로 노폭 약 3-4m정도,
기호(6)토지 : 북서측으로 노폭 약 3-4m정도,
기호(7)토지는 “맹지”, 기호(8,9,11)토지가 “도로”이며,
기호(10)토지 : 남서측으로 노폭 약 3-4m정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,8-11) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역,
기호(4) : 영농여건불리농지, 기호(5) : 생산관리지역, 영농여건불리농지,
기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역,
기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,2,4-11)토지 일부 지상에 제시외수목(소나무, 감나무, 벚나무, 향나무,
편백나무, 기타 활잡목 등)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(1,2)토지 공부상 지목은 “대”이나, 현황 일부 “도로”이며,
기호(6)토지는 공부상 "임야"이나, 현황"전"으로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌 치장 쌓기 마감.
내 벽 : 목재 붙임 및 도기질 타일 마감.
바 닥 : 강마루 및 타일 붙임 등 마감.
창 호 : PVC시스템 창호 마감임.

이용상태

-

이용상태

기호(3) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

부합물 및 종물

기호(2,5) 토지 일부 지상에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도” 와 같이
제시외건물 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 구축물(지하수관정 1공 및 펌프시설) 매각 포함
- 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 첨부 사실조회회신 참조)
- 목록 7. 지적도상 '맹지'임
- 목록 1. 2. 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부 '도로'임
- 목록 6. 공부상 '임야'이나, 현황 '전'임
- 목록 4. 남동측 일부는 인접한 타인건물이 일부 점유 중인 것으로 육안상 보여지므로, 추후 정밀측량이 필요할 것으로 판단됨.
- 목록 6. 7. 수풀이 우거져 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 추후 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경20365 (1) 사건번호의 충청남도 예산군 응봉면 등촌리 376-2번지 소재 단독주택 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 천안배원예농업협동조합입니다.

감정가는 1,909,572,800원입니다.

토지 면적은 7,333.00㎡ (약 2,218.18평)이며, 건물 면적은 191.34㎡ (약 57.88평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물대장 상 주소는 충청남도 예산군 예당관광로 53-7 (응봉면 등촌리)이며, 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 응봉면 등촌리에 소재하는 "상동마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 예당호 주변으로 소규모 음식점, 단독주택, 농경지, 자연림 상태의 "임야" 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 대체로 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본건 토지 남서측으로 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 도로상태:

* 기호(1)토지: 남동측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 기호(2)토지: 남서측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 기호(4)토지: 북서측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 기호(5)토지: 남동측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 기호(6)토지: 북서측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 기호(7)토지: 맹지입니다.

* 기호(8,9,11)토지: "도로"로 이용 중입니다.

* 기호(10)토지: 남서측으로 노폭 약 3-4m 정도의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2,4,5,8-11)토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역입니다.

* 기호(4)토지: 영농여건불리농지입니다.

* 기호(5)토지: 생산관리지역, 영농여건불리농지입니다.

* 기호(6)토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역입니다.

* 기호(7)토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 검색 결과, 충청남도 예산군에서는 폐기물 소각시설 설치 사업이 추진 중이나, 본건 소재지(응봉면 등촌리) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 예산군 전체적으로 폐기물처리시설 관련 논의가 진행되고 있음을 참고할 수 있습니다. (참고:)

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,654,901,490원입니다.

* 말소기준권리: 을24 근저당 (2022-11-29, 천안배원예농업협동조합, 1,200,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 분묘기지권은 등기부 상 권리가 아닌 법정지상권 등으로서 별도 확인 필요)

* 특이사항:

* 본 물건은 재매각 물건입니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되었습니다.

* 분묘기지권이 존재할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 및 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 예당호 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 현재 직접적인 상업 활동을 위한 중심 상권은 형성되어 있지 않습니다.

* 부동산 정보에 따르면 예산군 내 다양한 토지 및 주택 매물이 있으나, 본건과 유사한 대규모 토지를 포함한 단독주택의 직접적인 매매 시세 정보는 제한적입니다. (참고:)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 검색 결과, 예당호와 같은 관광자원이 있으며, 농촌체험휴양마을이 위치하는 등 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. (참고:)

* 정확한 의료, 교육, 대규모 쇼핑 시설 등은 본건 소재지에서 다소 거리가 있을 수 있으며, 예산군 내 다른 읍면 지역에 분포할 가능성이 높습니다. (참고:)

* 교통: 차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 토지 면적이 넓고 농경지로 이용되는 부분이 있어, 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 목록 7번 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 및 통행에 대한 별도의 권리 확보가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 목록 1, 2 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부 '도로'입니다.

* 목록 6 토지는 공부상 '임야'이나 현황 '전'입니다.

이러한 불일치는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 지목 변경 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 타인 건물 점유 가능성: 목록 4번 토지의 남동측 일부는 인접한 타인 건물이 점유 중인 것으로 육안상 보입니다. 이에 대한 정밀 측량 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 분묘 소재 가능성: 목록 6, 7 토지는 수풀이 우거져 육안 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘기지권 등의 법적 문제가 발생할 소지가 있으므로, 반드시 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 구축물: 제시외 건물 3동(기호 ㄱ-ㄷ)과 지하수관정 1공 및 펌프시설이 매각에 포함됩니다. 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 응봉면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(7,333㎡)을 보유하고 있어 활용 가치가 있습니다. 주변은 농경지와 자연림이 혼재된 조용한 환경으로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 입지입니다.

다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리 확인 결과 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 공부상 지목과 현황의 차이, 타인 건물 점유 가능성, 분묘 존재 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 농지 취득 관련 법규 준수, 토지 경계 및 이용 현황에 대한 철저한 확인, 분묘 문제 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 제시외 건물 및 시설물 포함 여부도 현장 답사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,333㎡ (약 2,218평)의 넓은 토지는 향후 건축, 농업, 또는 전원생활 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 자연 친화적 환경: 예당호 인근의 조용하고 쾌적한 자연 환경은 전원주택 또는 주말 주택 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰된 경험이 있어 가격 협상 또는 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,909,572,800원입니다.

주변 유사 부동산 매물 시세 분석 결과, 예산군 내 전원주택지 및 토지 매물이 다양하게 존재하나, 본건과 같이 넓은 면적과 단독주택, 그리고 다수의 권리 및 현황상 이슈가 복합된 유사 사례를 직접 비교하기는 어렵습니다. (참고:)

제공된 정보만으로는 정확한 시세 기반 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 일반적으로 재매각 물건이며 다수의 리스크 요인(맹지, 분묘 가능성, 지목 불일치, 타인 점유 가능성 등)을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건의 잠재적 리스크를 감안하여, 신중한 현장 조사 및 권리 분석 후, 입찰 보증금(감정가의 10%인 190,957,280원)을 제외한 금액으로 고려하되, 실제 예상 입찰가는 투자자의 리스크 감수 수준 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 발급 절차

* 맹지 해소 방안 및 관련 비용

* 토지 현황과 공부상 지목 차이에 대한 정확한 실측 및 향후 처리 방안

* 타인 건물 점유 현황 및 관련 법적 검토

* 분묘 존재 여부 확인 및 처리 방안 (분묘기지권 등)

* 제시외 건물 및 시설물 현황과 철거/원상복구 비용

* 건물 상태 및 유지보수 비용

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.