나이스옥션 법원경매 대전 2023타경11675 [1] 대전광역시 서구 갈마동 297-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전일보사" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 북측 근거리에 대전지하철1호선 "월평역"이 위치하고 있는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
- 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트, 기타마감 등.
- 내 벽 : 벽지, 내장 인테리어 및 일부 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설
2-4층: 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 및 "의견서"와 같이 발코니, 확장형발코니, 옥상 다용도실부분, 누다락, 엘리베이터 기계실 등은 건물의 일체성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 발코니, 확장형발코니, 옥상 다용도실부분, 누다락, 엘리베이터 기계실 등을 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경11675 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 297-2

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 2,519,512,000원

토지면적: 447.20㎡ (약 135.3평)

건물면적: 676.92㎡ (약 204.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "대전일보사" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북측 근거리에는 대전지하철 1호선 "월평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 세장형으로, 현재 다가구주택 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로 소로(폭 8-10m)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(도솔산)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을16)입니다.

등기부상 채무 총액은 토지 기준 2,129,000,000원, 건물 기준 3,899,000,000원입니다.

이하 등기부 요약:

* 토지 등기부

- 소유권 변동: 기독교한국침례회중문교회(1998.12.31) → 주식회사다사산업개발(2020.09.15)

- 근저당: 엠씨아이대부주식회사(1,464,000,000원, 2020.09.15) - 말소기준권리

- 가압류: 김미정(140,000,000원, 2023.10.18), 정창호(130,000,000원, 2023.11.09), 차주안외 1명(275,000,000원, 2023.11.16), 이상흔(120,000,000원, 2024.02.01)

- 압류: 서구(대전광역시)(2023.12.06)

- 임의경매: 한밭새마을금고(2023.12.22)

- 근질권: 느티나무제이차유한회사(1,464,000,000원, 2024.08.23)

* 건물 등기부

- 소유권보존: 주식회사다사산업개발(2021.06.01)

- 근저당: 엠씨아이대부주식회사(1,464,000,000원, 2021.06.01) - 말소기준권리

- 주택임차권: 이 (170,000,000원), 유 (160,000,000원), 고 (120,000,000원), 장 (210,000,000원), 김 (170,000,000원), 신 (130,000,000원), 한국토지주택공사(100,000,000원), 한국토지주택공사(100,000,000원), 전 (135,000,000원), 나 (130,000,000원), 박 (155,000,000원), 김 (90,000,000원), 마 (100,000,000원) - 모두 말소됨.

- 가압류: 김 (140,000,000원), 정 (130,000,000원), 차주안외 1명(275,000,000원), 이 (120,000,000원) - 모두 말소됨.

- 압류: 서구(대전광역시) - 말소됨.

- 임의경매: 한밭새마을금고 - 말소됨.

- 근질권: 느티나무제이차유한회사(1,464,000,000원) - 말소됨.

* 임차인 현황 (대항력 없음)

- 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-11-30, 배당신고 2024-03-18

- 아 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-11-30, 배당신고 2024-03-21

- 유 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-06-07, 배당신고 2023-07-25

- 한국토지주택공사(차 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-13, 확정 2021-12-10, 배당신고 2024-01-18

- 고 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-08, 확정 2021-06-08, 배당신고 2024-01-23

- 마 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-08, 배당신고 2023-12-21

- 전 : 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-11, 확정 2022-02-03, 배당신고 2024-01-09

- 나 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-24, 확정 2022-05-11, 배당신고 2024-01-11

- 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-02, 확정 2021-06-02, 배당신고 2023-11-17

- 신 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-08, 확정 2021-07-08, 배당신고 2023-11-02

- 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-03, 확정 2022-12-07, 배당신고 2023-11-24

- 김 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-07, 확정 2021-07-07, 배당신고 2024-01-31

- 박 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-01, 배당신고 2024-01-19

- 한국토지주택공사(이 ): 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-12-27, 확정 2021-12-10, 배당신고 2024-01-18

- 장 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-05, 확정 2021-07-05, 배당신고 2024-02-16

- 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-08

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

일괄매각 조건입니다.

목록2(건물)의 발코니, 확장형발코니, 옥상 다용도실, 누다락, 엘리베이터 기계실 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 정보는 주변 "다세대" 주택의 최근 매매 및 전월세 정보로, 본건과 같은 대형 근린주택과는 성격이 다릅니다. 해당 정보의 매매가는 3,500만원에서 8,000만원 수준으로, 본건의 감정가 25억원대와는 큰 차이가 있습니다. 이는 제공된 JSON 데이터가 개별 세대 또는 소형 빌라에 국한된 시세를 반영하고 있음을 시사합니다.

실제 시세 분석을 위해서는 본건과 유사한 규모 및 용도의 근린주택 또는 상가주택의 실거래가, 인근 지역의 상권 분석 자료, 공실률 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

현재 본건은 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역 역시 유사한 용도의 건물들이 분포하고 있어 지역 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 현재 파악되는 임대수익은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장 및 대전지하철 1호선 월평역 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 더 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 교육시설: 주변 지역의 교육시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 본건 인근의 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 25억원대의 감정가는 상당한 자금 부담을 수반할 수 있으며, 시장 상황에 따라 낙찰 후 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

* 임대수익 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 임대수익을 정확히 파악할 수 없습니다. 낙찰 후 공실 관리 및 임차인 확보에 대한 전략이 필요합니다.

* 다수 임차인: 다수의 임차인이 거주 중이며, 비록 대항력은 없으나 이들의 보증금 반환 문제는 매각 후 배당 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 배당 순위 및 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보와 본건의 감정가 및 규모 사이에 큰 차이가 존재하여, 실제 시장 가치 평가에 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린주택으로, 1층은 근린생활시설, 2-4층은 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 우수한 교통 접근성과 형성된 지역 상권이라는 장점이 있습니다.

그러나 25억원이 넘는 높은 감정가, 임대 관계 미상으로 인한 불확실한 임대수익, 다수의 임차인 존재 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

주변 시세 정보의 제한성으로 인해 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있으므로, 입찰 전 반드시 심층적인 권리 분석 및 현장 조사, 유사 물건 시세 조사를 수행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대전 지하철역 인근의 편리한 교통 환경과 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역적 이점을 가집니다.

* 수익성 확보 가능성: 적절한 임대 관리 전략 수립 시, 상가와 주택 혼합으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 현재 임대 정보 미상)

* 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획 등과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,519,512,000원입니다.

주변 "다세대" 주택의 매매가는 본건과 규모 및 용도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 주변 유사 근린주택 또는 상가주택의 시세, 거래 사례, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 현 시점에서의 시장 상황, 경매 경쟁률, 본건의 잠재적 가치 상승 요인 및 리스크를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금을 고려한 입찰가 산정 부담은 없습니다.

잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 대략 1,889,634,000원 ~ 2,141,585,200원 범위입니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사, 임대차 현황 재확인, 상세 시세 분석 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.