나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7048 [1] 대전광역시 동구 가오동 140-16 가오동팰리스힐 102동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재"대전가오고등학교"남서측 인근에 소재하는 다세대
주택「가오동팰리스힐 제102동 제1층 제104호」로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파
트단지, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위여건은
보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인
교통상황은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 지상1층-지상3층 제104호로서,

- 외벽 : 패널 마감 및 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
- 바닥 : 강화마루 및 일부 타일 깔기 마감 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

지상1층-지상3층(다락층 포함)까지 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상,

- 140-16번지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(대체
농지조성비납부지역), 중로2류(폭15m-20m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호
구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

- 142-3번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관
리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

- 본건은 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 제1층 제104호로 등재되어 있으나 각
공부의 세부 층수 및 현황상 지상1층부터 지상3층까지 구분된 구분건물임.

- 본건 옥상에 다락층이 소재하여 이를 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 현장방문시 이해관계인의 부재로 집합건축물대장상의
도면 및 외관 등을 참고하여 일반적인 다세대주택 상태를 기준으로 평가하였으니 경매진
행(입찰)시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 등기사항전부증명서상 제1층 제104호로 등재되어 있으나 현황은 복층구조로 지상1층~지상3층 및 다락층까지 포함된 구분건물임(다락층 포함하여 평가함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2024타경7048 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 동구 가오동 140-16, 가오동팰리스힐 102동 1층104호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

524,000,000원

1.5. 토지면적

112. 30㎡ (약 33.97평)

토지지분: 112.2992㎡ (약 33.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

54. 01㎡ (약 16.34평)

건물지분: 54.005㎡ (약 16.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

구OOOOOOO (등기부상 구즉신용협동조합으로 추정)

1.10. 건축물 정보

* 건축년도: 2020년 10월 28일 사용승인 (2018년 1월 24일 건축 허가)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 층수: 총 3층 건물 내 해당 호수. 등기사항전부증명서상 1층으로 등재되어 있으나, 현황은 지상 1층부터 지상 3층 및 다락층까지 포함된 복층 구조로 이용 중임.

1.11. 특이사항

등기사항전부증명서상 제1층 제104호로 등재되어 있으나, 현황은 복층구조로 지상 1층부터 지상 3층 및 다락층까지 포함된 구분건물임. 감정평가 시 다락층을 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오고등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 140-16번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭15m-20m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역.

* 142-3번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역.

2.5. 주변 시설

주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있음. 현장 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1, 근저당권 (구즉신용협동조합, 2021-06-03, 403,200,000원)

3.2. 등기부 요약

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (구즉신용협동조합, 2021-06-03, 403,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (구즉신용협동조합, 2021-06-03, 72,000,000원)

* 갑6: 임의경매개시결정 (구즉신용협동조합, 2024-06-20, 313,944,690원)

* 총 채무액 (말소기준권리 이후 채권 총액): 475,200,000원 (403,200,000 + 72,000,000)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 유사 건물들의 거래 금액은 다음과 같음.

* 크로바빌라트 (1995년식, 71.535㎡, 2층): 2026년 4월 22일, 7,400만원 (약 342만원/평)

* 유니온주택(다라) (1994년식, 74.46㎡, 4층): 2026년 3월 19일, 13,000만원 (약 578만원/평)

* 대호하이츠(2015년식, 73.73㎡, 4층): 2026년 5월 20일, 18,000만원 (약 807만원/평)

본건은 등기부상 전용면적이 54.01㎡(약 16.3평)이나, 실제로는 복층구조(1층~3층+다락)로 훨씬 넓은 공간을 사용하고 있어 실사용 면적은 이를 훨씬 상회할 것으로 예상됨. 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들은 주로 70㎡대(약 21~22평)의 면적이며, 본건의 등록 면적과는 차이가 있음. 특히, 본건의 복층 구조로 인한 실제 사용 면적 증가는 해당 JSON 데이터만으로는 정확한 가치를 산정하기 어려움. 감정가 5억 2,400만원은 이러한 복층 구조와 넓은 실사용 면적을 반영한 것으로 보이며, JSON 상의 최고가(1.8억)와는 큰 차이를 보임. 이는 본건의 복층 구조가 희소성과 가치를 더해주기 때문으로 판단되나, 건물 연식(1995년식)을 고려하면 감정가 대비 시장 가치와의 괴리를 신중하게 검토해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이한 일반적인 주거지역임.

5.2. 교육시설

대전가오고등학교가 인근에 위치함.

5.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕.

* 외벽: 패널 마감 및 페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등.

* 바닥: 강화마루 및 일부 타일 깔기 마감 등.

* 창호: 새시 창호임.

* 설비: 위생설비 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 제1층 제104호로 등재되어 있으나, 실제로는 지상 1층~3층 및 다락층까지 복층 구조로 이용 중임. 이는 공부와 현황이 일치하지 않아 향후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있음.

6.2. 건물 노후화

1995년식 건물로, 주요 설비(난방, 배관, 전기 등) 및 내부 마감재의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 현황 조사 제한

감정평가서상 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 집합건축물대장 도면 및 외관 등을 참고하여 평가되었음. 이는 실제 내부 상태, 구조, 불법 건축물 존재 여부 등을 파악하는 데 제약이 될 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요함.

6.4. 다락층 평가

다락층을 포함하여 평가되었으나, 실제 법적 사용 가능 여부 및 활용도를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 가오동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 대전가오고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호함. 등록 면적은 54.01㎡(약 16.3평)으로 작지만, 실제로는 1층부터 3층 및 다락까지 복층으로 이용되고 있어 실질적인 주거 공간이 훨씬 넓다는 점이 가장 큰 특징이자 장점임. 감정가 5억 2,400만원은 이러한 복층 구조와 넓은 실사용 면적을 반영한 것으로 추정되나, 주변의 유사 면적 다세대 주택 시세(json 데이터 기준 최고 1.8억원)와 비교하면 상당한 괴리가 있음. 이는 복층 구조의 특수성으로 인한 가치 상승분이 반영된 것으로 보이나, 건물 연식(1995년)을 감안했을 때 감정가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필요함. 권리관계는 비교적 명확하여 매각 후 소멸되는 권리가 대부분이지만, 임차인 정보가 미상이므로 명도 시 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 실사용 면적: 등록 면적 대비 1층~3층 및 다락층까지 포함된 복층 구조는 실질적인 공간 활용 가치를 극대화함.

* 안정적인 입지: 주거지역 내 위치, 학교 인근으로 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 524,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 데이터 상의 거래가(최대 1.8억원)는 본건의 등록 면적(약 16.3평) 및 복층 구조를 감안한 감정가(5.24억원)와 큰 차이를 보임. 이는 JSON 데이터가 본건의 실제 사용 면적이나 가치를 온전히 반영하지 못하거나, 본건의 복층 구조로 인한 가치가 크게 반영된 것으로 판단됨.

* 본건의 실제 사용 면적(1층~3층 + 다락)을 감안할 때, 감정가는 시장 평균치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 신축 빌라(2015년식, 약 22.3평)가 1.8억원에 거래된 점을 고려하면, 1995년식 건물의 복층 구조 가치를 감정가 5.24억원 수준으로 보는 것은 신중한 접근이 필요함.

* 잠재적 리스크(건물 노후화, 현황 조사 제한) 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

* 실제 입찰가는 현장 답사를 통한 내부 상태, 정확한 실사용 면적 확인, 주변 시세 및 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억원

* 이 가격대는 감정가(5.24억원) 대비 상당한 할인율을 적용한 것으로, 잠재적 리스크 및 수리비, 명도비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.