나이스옥션 법원경매 안산 2024타경61144 [1] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "은계중학교" 남동측 인근에 위치한 구분건물 3개호로,
부근은 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시흥 TG 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 8층 건 내 3층 301호 외 2개호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기호(가-다)의 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며,
현황은 내부 공사 중임.(후첨 "사진용지" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로는 왕복 8차선 포장도로와 접하고, 서남측으로는 왕복 3차선 포장
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2021-04
-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토
해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 일괄매각
- 현황은 내부공사 진행중 중단된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 상세

물건 사건번호: 안산지원 2024타경61144 (1)

물건 종류: 근린상가

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 3층 301호 (및 302호, 303호)

감정가: 6,996,000,000원

토지 면적: 253.97㎡ (약 76.82평)

건물 면적: 999.15㎡ (약 302.21평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

교통 상황 측면에서는 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시흥TG 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 8층 건물 내 3층 301호, 302호, 303호로 이루어져 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 이용 계획 및 제한 상태는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 복합적인 도시계획시설의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부상 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 중소기업은행 근저당(금액: 6,774,000,000원)입니다.

등기부상 권리 내역을 살펴보면, 소유권 이전 등기(주식회사 와이엠, 주식회사 다온에스)가 존재하며, 말소기준권리인 근저당 외에 용인세무서장, 국민건강보험공단, 시흥시, 천안시 등의 압류 등기가 있으나, 본 경매 절차 진행으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 임의경매 개시 결정은 중소기업은행에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 6,774,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 개요는 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 윤

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-10-13

대항력: 없음

* 주식회사초록별파미유케어컴퍼니

보증금: 25,000,000원

차임: 3,400,000원

사업자등록일: 2021-03-04

대항력: 있음

3.4. 인수 보증금 및 주의사항

인수 대상 보증금은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

그러나, 주식회사초록별파미유케어컴퍼니의 경우 사업자등록일(2021-03-04)이 말소기준권리인 근저당 접수일(2022-09-30)보다 앞서므로 법적으로 대항력이 있는 임차인에 해당합니다.

이 경우, 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수되지 못할 경우 부담해야 할 채무로 간주될 수 있습니다.

따라서 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기와 대항력 있는 임차인의 존재는 상반되는 정보이므로, 낙찰자는 법률 전문가의 자문을 통해 해당 보증금의 인수 여부 및 법적 효력을 반드시 철저히 확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 건은 시흥시 은행동에 위치한 알파시티 상가 건물로, "은계중학교" 인근의 근린생활시설 밀집 지역에 속합니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 인접하여 배후 수요가 풍부하며, 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 점포 용도 및 현황

건축물대장 상으로는 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재 내부 공사 진행 중이어서 즉시 영업이 가능한 상태는 아닙니다.

4.3. 주변 상권 특징

본 건물은 대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 교통

인근에 은계중학교를 비롯한 여러 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

시흥TG 및 버스정류장이 가까워 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

차량 이동 시 대형마트, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 지역 내 상업 시설 및 편의점 등을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

아파트 단지, 공원 등과 인접하여 주거 및 생활 환경이 안정적으로 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 공사 중단

본 건은 재매각 물건으로, 일반 매각 물건보다 유찰 또는 취하 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 내부 공사가 중단된 상태이므로, 완공 및 정상적인 상가 운영을 위해서는 상당한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사초록별파미유케어컴퍼니)이 존재하며, 법적 우선순위에 따라 낙찰자가 보증금 25,000,000원을 인수하거나 배당받지 못할 경우 이를 부담해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반되는 부분이므로, 법률 전문가의 자문을 통해 정확한 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 유동화 물건 및 도시계획 제한

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 건축, 개발, 이용 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 확인은 본 기능에서 제한됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 준주거지역에 위치하며 대로변에 접한 상가 건물로, 입지적 이점을 가지고 있습니다.

그러나 현재 내부 공사가 중단된 상태이며, 재매각 물건이라는 점, 특히 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시된 상반된 정보는 낙찰자에게 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

건물 자체의 잠재력은 있으나, 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 그리고 법률 전문가의 자문을 거친 후 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 준주거지역에 위치하며 대로변에 접하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 부동산 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

연면적 약 999.15㎡ (302.21평)의 규모로, 다양한 업종의 상가 임대 사업이나 직접 운영을 고려해볼 수 있습니다.

재매각 물건으로서, 감정가 6,996,000,000원 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

건축물대장 상 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 지정되어 있어, 관련 업종 창업 및 운영에 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 상태, 재매각이라는 특수성, 대항력 있는 임차인의 존재와 상반된 인수 보증금 정보, 그리고 내부 공사 중단 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원에 대한 인수 여부 및 법적 효력을 정확히 파악하는 것이 최우선입니다.

본건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 통상적으로 재매각 물건은 권리 관계의 복잡성, 물건 상태 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

따라서, 개별적인 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 검토하여 낙찰 가능성과 수익성을 면밀히 분석한 후, 본인만의 투자 전략에 따른 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.