나이스옥션 법원경매 안산 2024타경63218 [1] 경기도 시흥시 미산동 359-19 미산캐슬 5층503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경63218 [1] 경기도 시흥시 미산동 359-19 미산캐슬 5층503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경63218 | 소재지: 경기도 시흥시 미산로100번길 5-7, 5층503호 (미산동,미산캐슬) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 73,990,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 안산지원 2024타경63218 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 미산동 359-19 미산캐슬 5층503호이며, 용도는 도시형 생활주택(다세대주택)입니다.

최초 감정가는 151,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항으로 '재매각' 물건에 해당합니다.

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 전용면적(건물면적)은 49.63㎡(약 15.01평)이며, 대지권(토지면적)은 29.01㎡(약 8.78평)입니다.

토지 지분율은 2901.1200000000003, 건물 지분율은 4963입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경기도 시흥시 미산동 소재의 '미산캐슬' 5층에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

감정평가서상 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

토지는 부정형이며, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

신현역(서해선)과는 북동측 원거리에 위치하여 역세권 입지는 아닙니다.

다만, 본 건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 약 8미터 내외, 서측으로 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 건은 '부동산강제경매'이며, 소유자 및 채무자가 동일한 김OO으로 확인됩니다.

재매각 물건인 점을 고려할 때, 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 물건이므로, 입찰 시 이전 최저가와 감정가를 면밀히 비교하여 입찰가 산정의 전략을 세울 필요가 있습니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항

가장 중요한 특이사항은 임차인(조성봉)의 임차보증금 채권을 양도받은 '주택도시보증공사(HUG)'로부터 확약서가 제출되었다는 점입니다.

확약서 주요 내용은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 것입니다.

이는 낙찰자에게 있어 명도에 대한 리스크가 거의 없음을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 추가 인수 금액 발생 위험이 해소된 것으로 판단할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 주택도시보증공사와의 협의를 통해 잔금 납부와 동시에 임차권 등기 말소 및 명도를 원활하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활 편의

본 건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이므로, 기본적인 주거 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

인근에 작은 상권 및 생활에 필요한 시설들은 접근성이 보통으로 평가됩니다.

다만, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용상태 및 임대관계는 미상인 점을 유의해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 신현역(서해선)과 거리가 있는 점으로, 대중교통 이용의 편의성은 상대적으로 낮습니다.

둘째, '재매각' 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 잔금을 포기한 이유를 확인해 볼 필요가 있다는 신호입니다. (권리상 문제는 HUG 확약서로 해소된 것으로 보이나, 물건 자체의 하자가 있었을 가능성 배제 불가)

주변을 검색한 결과, 본 건 소재지(시흥시 미산동) 주변에는 대규모의 쓰레기 매립장, 소각장, 원자력발전소 등과 같은 대표적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지와 농지가 혼재된 지역 특성상 소규모의 축사 또는 가축사육제한구역 지정 등은 사전에 고지되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

권리분석 상 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 '대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서'입니다.

이는 까다로운 명도 문제가 사전에 해소되어, 낙찰자가 임차인에 대한 대항력 관련 권리 인수를 걱정할 필요가 없다는 것을 의미합니다.

'재매각' 물건이므로, 향후 유찰 시 신건 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 경매로 인해 발생할 수 있는 '임차인 명도 및 대항력 인수 리스크'가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 사실상 해소된, 권리 측면에서 매우 안전한 물건입니다.

다만, 신현역과의 거리 등 입지적인 단점과 재매각 사유를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

실거주보다는 전세 혹은 월세를 통한 임대 수익형 투자 물건으로 적합해 보이며, 철저한 시세 조사를 바탕으로 안정적인 수익률을 확보하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계