나이스옥션 법원경매 평택 2024타경2713 [1] 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 1층111-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "중앙시장" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피
스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대
중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 업무시설(오피스텔), 공동주택(연립
주택), 근린생활시설 건물 내 제1층 제111-2호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등 임.

이용상태

사무실 집기 등이 보관되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 12필의 일단지 부정형의 토지로서, 집합건축물(오피스텔, 연립주택, 근린생활시
설) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로, 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군
용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률
>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(사무실 집기 등이 보관되어 있으나 정확한 임대관계 여부 등은 경매시 재확인바람.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 신장동 293-4번지, 화신노블레스5차 1층 111-2호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경2713 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 305,000,000원입니다.

* 토지 정보

토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 3.0907999999999998㎡ (약 0.93평)

* 건물 정보

건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 14층의 집합건물(업무시설, 공동주택, 근린생활시설) 내 1층 상가입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "중앙시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 주위로 소로 및 중로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (세종중앙신용협동조합, 2017-02-17 접수, 204,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 사무실 집기 등이 보관되어 있으나, 정확한 임대 관계 여부는 경매 시 재확인 필요합니다.

* 등기부 요약

- 소유권이전: 김형찬 (2017-02-17)

- 근저당권: 세종중앙신용협동조합 (2017-02-17, 204,000,000원, 말소기준)

- 소유권이전: 주식회사백두전설 (2018-01-10, 매매 317,125,000원)

- 압류: 국민건강보험공단 (2019-12-24, 말소)

- 압류: 국민건강보험공단 (2023-01-16, 말소)

- 압류: 광진구 (2023-04-27, 말소)

- 압류: 성동세무서장 (2023-05-01, 말소)

- 임의경매개시결정: 세종중앙신용협동조합 (2024-06-13, 141,796,833원, 말소)

* 건축물표제부 요약

건물명은 화신노블레스5차이며, 주용도는 업무시설(오피스텔), 공동주택(연립주택), 근린생활시설입니다. 총 14층 규모입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

중앙시장 인근에 위치하여 유동인구 및 상업시설 이용이 편리한 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 상권 특성

평택시 신장동은 K-55 미군기지와 인접해 있어 미군 및 관련 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 높은 지역으로 분석됩니다. 또한, KTX 신평택역 개통 예정으로 서울 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통

인근에 버스정류장이 위치하며, 비교적 가까운 거리에 전철역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설

주변의 상업시설 및 주거시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경

본건은 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 비행 소음 및 군사 작전으로 인한 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 평택 지역에는 신장동 개발 진행에 따른 빈집 문제가 언급되고 있으나, 본 물건과는 직접적인 관련성은 낮습니다. 현재까지 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 미상이며, 물건 내 사무실 집기가 보관되어 있는 상태이므로, 정확한 임대차 현황 및 점유 관계는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 군사 시설 관련 제한

본 토지는 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 확인

추가적인 토지이용계획 상 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동, 중앙시장 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 복합 건물 내 1층에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변 상권의 활성화 가능성이 높습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 압류가 존재하나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 문제는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 군사 시설 관련 지역에 포함되어 있어 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 해당 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상권 접근성

인근 전철역 및 버스 정류장 접근성이 좋으며, 중앙시장 인근의 유동인구 및 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 미군 렌탈 사업 수요

평택 K-55 미군기지 이전으로 인한 미군 및 군무원 대상의 주택 렌탈 수요가 높을 것으로 예상되어 임대 수익 창출에 긍정적 요인입니다.

* 복합 건물 내 1층 상가

건물 자체의 집객력과 1층 상가의 높은 가시성을 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 산정 가능합니다. 본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다. 따라서, 낙찰가율을 70~90% 수준으로 가정했을 때, 예상 입찰가는 약 213,500,000원에서 274,500,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 추정치이므로 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.