나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [17] 경기도 평택시 용이동 428-7 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본 물건은 경기도 평택시 용이동 428-7, 4층 405호에 소재하고 있습니다.

1.2. 기본사항

건축물 용도는 도시형생활주택입니다.

1.3. 면적

토지 면적은 16.17㎡(약 4.90평)이며, 토지 지분은 16.169㎡입니다.

건물 면적은 19.55㎡(약 5.91평)이며, 건물 지분은 19.55㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 평택지원 2024타경45833 (17)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 전OO입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로는 경부고속도로 안성IC가 있어 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕의 지상 4층 다세대주택(도시형생활주택)으로 총 17세대로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 도배 및 일부 타일붙임 마감입니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

201호부터 405호까지 각 세대는 다세대주택으로 이용 중입니다.

※ 일부 세대는 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부 관찰을 통해 이용 상태를 표기하였습니다.

설비 내역으로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지(용이동 428-7)는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 전OO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 변진욱

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자일자): 2022-08-12

확정일자: 2022-08-12

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 없음

비고:

※ 임차인 정보에 금액이 명시되어 있으나, 혹시 모를 보증금 미상 또는 차임 미상 등의 변수가 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권보존은 2017-07-11 접수되었습니다.

을1 근저당권(하나은행, 600,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 을2 근저당권(전상철, 360,000,000원)이 있습니다.

갑4 임의경매(채권자: 전상철)와 갑5 임의경매(채권자: 하나은행)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

을1 근저당권(하나은행)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 '신영평택비전지웰테라스' 단지(건축년도 2019년)의 최근 매매 거래는 2026년 5월 및 7월에 이루어졌으며, 거래 금액은 약 40,000,000원에서 41,000,000원 수준입니다. 해당 거래들은 주로 84.59㎡ ~ 134.721㎡ 면적의 연립 주택 거래로 파악됩니다.

단순 면적 대비 가격으로 환산 시, 약 298,000원/㎡ ~ 480,000원/㎡ 범위의 시세가 형성되어 있습니다.

본 건은 건축년도(2016년 준공 추정)가 다소 오래되었으나, 전용면적이 19.55㎡로 소형 원룸형 도시형생활주택이라는 점에서 면적당 가격 형성 추이가 다를 수 있습니다.

제공된 시세 정보는 단위 면적당 가격이 본건과 차이가 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 본건의 정확한 시세 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 용이초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 평택시 내 다양한 관광 및 엔터테인먼트 시설(평화예술회관, 장안볼링센터, 평택호 관광단지, 안성팜랜드 등)이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 정신병원, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 종합장사시설 건립 등이 추진되기도 하나, 본 건 주변에서 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소형 평형(원룸형)의 경우, 임대 수요 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

* 일부 세대 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 파악에 한계가 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터의 시세와 본건의 감정가가 상당한 차이를 보여, 시장 가치 재평가 필요성이 제기될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 단지와의 접근성이 양호하며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 있으며, 승강기 등 편의 설비도 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임차인 변진욱 씨는 대항력이 없으나 보증금 5천만원이 있습니다.

주변 시세 정보(JSON 데이터)는 유사 단지의 거래 사례를 보여주며, 약 4천만원대의 거래 금액을 형성하고 있습니다. 이는 본 건의 감정가 6천4백만원과는 다소 차이가 있어, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 분석이 필요합니다. 소형 원룸형 주택으로서 임대 수요가 주요 수익원이 될 수 있으나, 시장 변동성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 용이동 지역의 안정적인 주거 수요

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 용이

* 소형 평형으로 투자 부담 상대적으로 낮음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원입니다. 최근 주변 시세 정보(JSON 데이터)에 따르면 유사 단지(신영평택비전지웰테라스)의 거래 금액은 40,000,000원에서 41,000,000원 수준이며, 이는 본 건의 감정가보다 낮습니다.

다만, 본 건은 전용면적 19.55㎡의 소형 원룸형 주택으로, 면적당 가격이 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

주변 시세와 감정가 사이의 차이, 소형 주택의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 48,000,000원에서 55,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석 및 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.