나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [12] 경기도 평택시 용이동 428-7 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (12)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7, 3층 306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 64,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.169㎡ (약 4.89평)

건물면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

건물지분: 19.55㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치하며, "용이초등학교" 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕의 지상 4층 다세대주택(도시형생활주택)으로 총 17세대로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공되었으며, 내벽은 도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

각 세대는 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 일부 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 공부 자료 및 외부 관찰을 통해 이용 상태를 파악하였습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 세장형의 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조민우

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 6월 12일

확정일자: 2020년 6월 12일

배당신고일자: 2024년 4월 23일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액은 1,000,000,000원 (10억원)입니다.

주요 등기 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (이재숙, 2017-07-11)

* 근저당 (하나은행, 600,000,000원, 말소기준)

* 근저당 (전상철, 360,000,000원, 말소)

* 주택임차권 (조민우, 40,000,000원, 말소)

* 임의경매 (전상철, 말소)

* 임의경매 (하나은행, 말소)

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 경기도 평택시 용이동 428-7번지 일대는 주거지역으로서 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 이에 따른 근린생활시설이 발달되어 있습니다. 학생들을 위한 교육 시설(용이초등학교, 평택대학교 등)과 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, "신영평택비전지웰테라스"라는 연립주택(전용면적 84.96㎡)의 매매/전월세 관련 정보가 포함되어 있습니다. 그러나 이는 본건 물건(경기도 평택시 용이동 428-7, 도시형생활주택, 건물면적 19.55㎡)과는 단지, 종류, 면적 및 가격대(4천만원대)에서 현저한 차이가 있어, 본건 물건의 시세 분석에는 직접적으로 활용할 수 없습니다.

본건 물건(용이동 428-7, 3층 306호, 19.55㎡)의 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 건물 또는 인근 유사 면적의 도시형생활주택/다세대주택의 최근 실거래가 및 전월세 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산출이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건은 "용이초등학교"와 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한 평택대학교 등 교육기관이 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 안성IC를 통한 광역 도로망 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 위치하여 일반적인 근린생활시설(상가, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 관련

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 다만, 본건 임차인 조민우는 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 내부 확인 불가: 일부 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태(하자, 관리 상태 등)를 확인할 수 없어, 명도 후 예상치 못한 수리 비용이나 명도 지연 가능성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 현황 관련

* 도시형생활주택(원룸형)으로 17세대로 구성된 건물이며, 본건은 3층 306호입니다. 건물 노후도 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 부동산입니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

교통 여건 및 주변 주거 환경은 무난한 편입니다.

그러나 제공된 시세 관련 JSON 데이터는 본건과 무관한 다른 물건의 정보로, 정확한 시세 분석을 위해서는 별도의 조사와 현장 방문이 반드시 필요합니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 소형 도시형생활주택입니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수되는 부담이 없습니다.

* 평택시 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 64,000,000원 (6천 4백만원)

인수되는 보증금: 0원

시세 분석 불가: 제공된 JSON 데이터는 본건과 관련이 없어 시세 분석에 활용할 수 없습니다. 또한, 현재 외부 조사를 통해 본건 물건(용이동 428-7, 3층 306호)에 대한 구체적인 최근 실거래가 및 시장 시세 정보를 파악하는 데 한계가 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

보수적인 접근을 권장하며, 입찰 전 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 본건 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 건축 연도 등)의 인근 도시형생활주택 또는 다세대주택의 최근 실거래가 및 전월세 시세 조사.

* 건물 내부 상태 및 관리 상태에 대한 현장 방문 조사.

* 주변 시세 및 경매 시장 동향 분석.

일반적으로 첫 경매 기일에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 이는 정확한 시세 파악 후 결정해야 합니다. 본건은 시세 파악이 선행되어야 하므로, 무리한 고가 입찰은 지양하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.