나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [14] 경기도 평택시 용이동 428-7 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (14)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕

사용승인일: 2017년 7월 4일

층수: 지상 4층 중 4층 402호

건물 외벽: 석재붙임 마감 등

건물 내벽: 도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 안성IC(경부고속도로)가 소재하여 광역 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용이동 428-7: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 하나은행 근저당권 (을1)

- 전상철 근저당권 (을2)

- 전상철 임의경매 (갑4)

- 하나은행 임의경매 (갑5)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 26일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 확정일자를 받았으나, 전입일자가 경매개시결정일 이후이며, 배당신고는 하였으나 대항력이 없습니다. 보증금 45,000,000원에 대한 배당은 배당표에 따라 이루어질 예정입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지, 다세대, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 용이초등학교가 있어 학생 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보(신영평택비전지웰테라스, 용이동 661번지, 2019년식, 약 85㎡)의 경우 2026년 5월~7월 기준으로 40,000만원~41,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 4.7백만원/㎡ 수준입니다.

본건은 건물면적 18.90㎡(약 5.72평)으로, 제공된 비교 물건에 비해 면적이 매우 작고 건축 연식(2016년식)도 약간 더 오래되었습니다. 이에 따라 면적당 시세는 상이할 수 있으나, 인근 지역의 일반적인 주택 시세 수준을 참고할 때, 본건의 감정가 61,000,000원은 면적 대비 다소 낮은 수준일 가능성이 있습니다. 소형 주거 공간의 경우, 면적 대비 단가가 높게 형성되기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 용이초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 17세대로 구성된 다세대주택 내 일부입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

건물 면적이 18.90㎡(약 5.72평)으로 매우 작아, 주거 공간으로서의 활용도나 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하나, 현재 임차인이 존재하며 대항력은 없으나 보증금 45,000,000원이 확인되었습니다. 다만, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 중복 및 병합 사건

중복 병합 사건, 중복 사건, 공동 담보로 진행되어 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (권리분석상 소멸되는 권리만 확인되었으나, 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.)

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 상세 조사를 통해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 등)의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 인접한 혐오시설에 대한 정보가 명확하지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 용이초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 건물 면적이 18.90㎡로 소형이지만, 감정가 61,000,000원에 비해 인근 지역의 유사 면적 주택 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 것으로 보이나, 임차인 명도 절차를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 등 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 인근 지역의 신축 및 대형 평형대 주택 시세가 높은 점을 고려할 때, 소형 주택의 희소성을 바탕으로 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 말소되는 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료(신영평택비전지웰테라스, 약 85㎡, 40,000만원~41,000만원 거래)를 바탕으로 환산한 면적당 시세는 약 4.7백만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건의 면적(18.90㎡)에 적용하면 약 8,900만원의 잠재적 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 61,000,000원 대비 이러한 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 때, 입찰 희망가는 다음과 같이 제시합니다.

* 최초 고려 입찰가: 65,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 범위는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인과의 명도 협상 결과 등에 따라 유동적으로 조절될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.