나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [10] 경기도 평택시 용이동 428-7 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 가치

감정가: 62,000,000원 (6천 2백만원)

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지지분: 15.632㎡ (약 4.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

건물지분: 18.9㎡ (약 5.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 3층304호 (신흥마을2길 24)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

주요 구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕 지상 4층 다세대주택 (총 17세대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 생활권입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 경부고속도로 안성IC가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2017년 7월 11일이며, 이재숙 소유입니다.

말소 기준 권리인 하나은행 근저당(2017년 7월 20일, 6억 원)을 포함한 모든 근저당 및 임의경매(채권자: 전상철, 하나은행) 등기 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 960,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 우

보증금: 10,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2024년 1월 29일

확정일자: 2022년 5월 16일

배당신고일자: 2024년 5월 7일

대항력: 없음

분석: 임차인 우 는 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 대한 법적 우선순위가 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소 기준 권리

하나은행 근저당 (접수일자: 2017-07-20)

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 용이동 지역은 주거 기능이 강화된 제1종일반주거지역으로, 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 구체적인 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북동측 인근에 용이초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

다만, 일부 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제사항 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

중복 병합 사건, 중복 사건, 공동 담보 물건으로, 복수의 채권이 하나의 경매 절차로 진행되는 경우입니다. 절차상 복잡성이 있을 수 있으나, 일반적인 경매 진행에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 건물 상태

감정평가서상 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부 자료 및 외부 관찰을 통해 이용 상태를 파악하였습니다. 이는 정확한 건물 내부 상태 파악에 제약이 있음을 의미합니다.

6.3. 임차인 관련

임대 관계가 미상으로 표기되었으나, 상세 임차인 현황 조사를 통해 임차인(우 )의 보증금 및 차임, 전입일자, 확정일자 정보가 확인되었습니다.

임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 동일 주소지 인근의 '신영평택비전지웰테라스' (2019년 건축, 연립주택)의 최근 매매가는 약 40,000,000원 ~ 41,000,000원 (4억 ~ 4억 1천만원)으로 확인됩니다.

이들 거래 사례의 전용면적은 약 84.96㎡ (약 25.7평)으로, 본 건 (18.90㎡ / 약 5.72평)과 면적 및 주택 유형(연립 vs 도시형생활주택)에서 큰 차이를 보입니다. 따라서 직접적인 비교 가치는 낮으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

7.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 62,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

소형 도시형생활주택이라는 점과 해당 지역의 부동산 가치 추세를 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 가격을 잠재적 입찰가로 예상합니다.

예상 입찰가: 63,000,000원 (6천 3백만원)

8. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택 소형 아파트입니다.

감정가가 6천 2백만원으로 비교적 낮아 초기 투자 부담이 적으며, 말소 기준 권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

내부 상태에 대한 상세 확인이 어려운 점은 주의해야 할 부분이나, 주변 입지 및 교통 상황은 양호한 편입니다. 소형 면적으로 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 감정가가 6천 2백만원으로 소형 면적에 대한 초기 투자 비용 부담이 낮습니다.

* 모든 선순위 권리가 말소되며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 경매 절차 후 명도 부담이 적습니다.

* 용이동 지역은 주거 및 편의시설 이용이 용이하며, 초등학교가 인접해 있어 생활 여건이 편리합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.