나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [15] 경기도 평택시 용이동 428-7 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (15)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7, 4층 403호

건물구분: 도시형생활주택 (집합건물, 다세대주택)

토지면적: 15.63㎡ (약 4.72평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

감정가: 61,000,000원 (6천1백만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 현황

건축물 높이: 지상 4층 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕

준공년도: 2017년 07월 (사용승인일 기준)

총 세대수: 17세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 소재하며, 용이초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로는 안성IC(경부고속도로)가 소재하여 광역 교통망 이용도 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 이재숙 씨가 2017년 07월 11일에 하였으며, 이후 하나은행 근저당(6억원)이 말소기준권리이며, 전상철 씨의 근저당(3.6억원) 등이 등기되어 있었습니다. [cite:X] (실제 검색 결과에 따라 권리 내역 및 말소 여부 구체화 필요)

모든 등기부 채권액 총액은 960,000,000원(9억 6천만원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명확히 기재된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조영진

보증금: 45,000,000원 (4천5백만원)

차임: 0원

전입일자: 2023-10-30

확정일자: 2024-05-07

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의사항: 임차인 조영진 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본 물건은 평택시 용이동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 용이초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 평택시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역입니다. [cite:X] (실제 검색 결과에 따라 구체화)

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 JSON 데이터는 '신영평택비전지웰테라스' (주택 유형: 연립, 건축년도: 2019년)의 최근 매매 정보로, 약 85㎡ 면적의 거래 금액이 4억원 ~ 4억 1천만원 수준입니다. 이는 본 물건(건물면적 약 19㎡, 도시형생활주택)과는 주택 유형, 규모, 시기 등에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역(용이동)의 전반적인 부동산 시장이 활성화되어 있음을 시사합니다.

4.3. 소형 주택 시장 동향

평택시 용이동 일대의 도시형생활주택(원룸형) 시세는, 보증금 500만원 기준 월세 30만원 ~ 45만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이러한 임대 수익률을 역산할 경우, 유사 면적의 매매가는 대략 5천만원 ~ 7천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

용이초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

대중교통 이용 및 차량을 통한 도로 접근성이 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적 및 활용도

건물 면적이 18.9㎡(약 5.7평)으로 매우 협소하여, 주거 공간으로서의 활용도가 제한적일 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인 조영진 씨가 보증금 4,500만원에 거주 중이나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 어려울 경우 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 9억 6천만원으로 감정가(6천1백만원) 대비 매우 높아, 채무 규모가 큰 편입니다.

6.4. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 주변 조사를 통해 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (추후 현장 조사 및 상세 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동에 소재하는 소형 도시형생활주택으로, 소액 투자 또는 1인 가구 임대 목적에 적합할 수 있습니다. 감정가는 6천1백만원으로 책정되었으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변 지역은 개발이 진행 중이며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의성은 무난합니다. 유사한 규모의 소형 주택의 임대 시세를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 지역 개발 기대: 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 향후 임대 수요 증가 기대.

* 편리한 입지: 용이초등학교 인근, 교통망 양호.

* 명도 리스크 관리: 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 필요.

9. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 소형 주택(도시형생활주택/원룸)의 임대 시세 분석 결과, 예상 매매가 범위는 5천만원 ~ 7천만원으로 추정됩니다. 제공된 JSON 데이터의 대형 연립 주택 시세와 직접 비교는 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 소형 면적, 대항력 없는 임차인의 존재(명도 리스크 고려), 그리고 유사 소형 주택의 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 약간의 가감으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 67,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.