나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45833 [16] 경기도 평택시 용이동 428-7 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브,경사지붕 지상4층 다세대주택(도시형생활주택) 총17세대로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

201호 - 405호 각 세대 다세대주택으로 이용중임.

※ 일부 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부자료 및 외부관찰 등을 통하여 이용상태를 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 428-7 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경45833 (16)

소재지: 경기도 평택시 용이동 428-7 4층 404호

건물명: (추정)신흥마을2길 24

용도: 도시형생활주택

3.1. 2. 면적 정보

토지면적: 54.34㎡ (약 16.44평)

토지지분: 54.336㎡ (약 16.44평)

건물면적: 85.89㎡ (약 25.98평)

건물지분: 85.895㎡ (약 25.98평)

3.1. 3. 매각 정보

감정가: 233,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건 토지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 안성IC(경부고속도로)가 소재하는 등 교통상황은 무난함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 7월 20일 접수된 하나은행 근저당권(채권액 600,000,000원)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이미림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조준열

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: 2023-02-28

배당신고일자: 2024-05-14

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 근저당권 및 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 현재까지 파악된 임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없으므로 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주위는 주거 밀집 지역으로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있음. 용이초등학교와 인접하여 교육 관련 업종의 배후 수요가 예상되며, 차량 이용 시 안성IC 접근이 용이하여 광역 교통망 이용이 편리함.

5. 생활정보

단지 인근에 용이초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 본 건물은 2017년 7월 4일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(17세대)임.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등으로 설정되어 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 내부 상태 미확인: 일부 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상태, 수리 필요성, 하자 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 함.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대 관계 파악이 어려우며, 추가적인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없음.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 및 주거·상업시설이 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호한 물건임. 교통망 또한 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리함. 권리 관계가 다소 복잡하나, 현재까지 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 상세 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 주거 수요 증가 기대.

* 용이초등학교 인근으로 교육 환경이 뛰어나 가족 단위 실수요자에게 적합.

* 안성IC 인접으로 인한 광역 접근성 우수.

* 제공된 주변 시세 정보를 고려했을 때, 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 면적(약 85㎡)의 '신영평택비전지웰테라스' 단지에서 2026년 5월~7월 사이에 40,000만원 ~ 41,000만원 (4억 ~ 4억 1천만원) 수준에서 거래가 이루어졌음. 본건의 감정가는 23,300만원으로, 현재 시세에 비해 현저히 낮은 수준임.

대항력 없는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정함.

실제 거래 가능한 시세 하단인 40,000만원을 기준으로, 안전 마진, 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 고려하여 시세의 70% 수준으로 접근하는 것을 권장함.

따라서, 예상 입찰가는 약 28,000만원 (40,000만원 * 0.7) 수준으로 제안함.

이는 시세 기반의 제안이며, 물건의 실제 상태, 명도 난이도, 권리관계의 추가적인 변수, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 특히, 중복 병합 사건 등 복잡한 권리관계로 인한 추가 확인이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.